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Enfiteusis y superficies

Enfiteusis

La enfiteusis es una institución de derecho griego que significa "hacer plantaciones", y sólo fue reconocida como derecho real en la legislación postclásica y justinianea.

El precedente clásico es el ager vectigalis, que proporcionó los escasos textos que Justiniano reunió en D. 6.3

El concesionario o enfiteuta tiene sobre el fundo un derecho dominical que puede enajenar y transmitir a los herederos, siempre que pague el canon o renta. En caso de enajenación, el enfiteuta tiene la obligación de notificarlo al propietario para que éste pueda redimirlo o adquirirlo pagando el mismo precio que ofrece un tercero. Si el propietario consiente la venta, tiene derecho a percibir un 2 por 100 del precio o lo que valga el derecho que se transmite a título gratuito.

El derecho de enfiteusis se extingue si no se paga el canon durante tres años o si no se notifica la enajenación al propietario. El enfiteuta tiene, en defensa de su derecho, las acciones que derivan del derecho de propiedad que se le conceden como útiles.

Superficies

Es el derecho real que otorga al superficiario el goce a perpetuidad o por largo tiempo del edificio construido sobre suelo ajeno.

El superficiario asume la obligación de pagar una renta o canon anual (solarium o pensio).

Según el principio de derecho civil, la superficie accede al suelo (Gayo, 2.73), lo que hacía imposible constituir un derecho de superficie independiente del suelo.

En derecho postclásico se admite una propiedad plena sobre el edificio si el superficiario construye con permiso del propietario.

Justiniano considera la superficie como un derecho real que equipara a las servidumbres y a la enfiteusis. El superficiario puede ejercitar la actio in rem y todas las acciones que se conceden al propietario.