Otros derechos reales de goce

Las servidumbres: prediales y personales

El Código Civil regula detalladamente los diversos supuestos de servidumbre a través de los art. 530 a 640, amplitud que resulta significativa si la comparamos con la compleja situación de copropiedad que cuenta tan sólo con una quincena de artículos.

El art. 530 ofrece una noción inicial de servidumbre afirmando que “es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante, el que la sufre predio sirviente”. “también pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada ”.

En el primer caso se habla de "relación entre fincas" o predios, de un sustrato claramente predial -servidumbres prediales-, mientras que en el segundo supuesto las servidumbres se califican de personales.

Probablemente el supuesto más claro y la experiencia más antigua de servidumbre venga representada por la necesidad de acceder a fincas rústicas que se encuentran alejadas de una vía o camino público.

En Roma se resuelve el problema recurriendo a la idea de servidumbre de paso (iter, actus, via) y que de forma paralela, se van desarrollando otras servidumbres rústicas, como las de recogida de agua o la consistente en llevar el ganado a abrevar (servitus pecoris ad acquam apellendi).

Llegado el momento de la compilación justinianea, los juristas romanos cuentan con una casuística rica de servidumbres prediales (tanto rústicas como urbanas).

Un fundo sería servidor o sirviente de otro, proporcionando al predio dominante las utilidades, facilidades o servicios que el supuesto de hecho exigiera.

Calificadas las servidumbres como prediales, los compiladores justinianeos, movidos por simetría sistemática, encuadran los derechos de usufructo, uso y habitación bajo la denominación de servidumbres personales, llegando dicha visión hasta la misma Revolución francesa, abandonando la visión de servidumbres personales.

Nuestro Código, bastante más tardío y menos radical ideológicamente que el Código Civil francés, abandona la categoría de servidumbres personales como denominador común del usufructo, el uso y la habitación (a los que regula como derechos autónomos); no la utiliza tampoco como rúbrica de sector normativo alguno; permite que la autonomía privada genere servidumbres carentes de relación alguna entre predios y, por tanto, legitima que doctrina y jurisprudencia contrapongan servidumbres prediales y servidumbres personales.

Clasificación de las servidumbres

Servidumbres legales y voluntarias

Atendiendo a la causa o razón de su nacimiento, el Código establece en el art. 536 que "Las servidumbres se establecen por la ley, llamadas legales o por la voluntad, llamadas voluntarias, de los propietarios".

Aunque tajante el CC, la realidad es diferente. En primer lugar, tal contraposición no agota las principales causas o fuentes de constitución de las servidumbres, por ejemplo la usucapión.

En segundo lugar el tenor literal del artículo 536 es francamente desafortunado al señalar que "las servidumbres (legales) se establecen por la ley", pues en rigor -salvo algunos casos claramente excepcionales- la ley se limita a identificar supuestos de hecho cuyas circunstancias facultan al titular del predio dominante para hacer efectiva o reclamar la efectividad de la servidumbre. Pero como cualquier otra facultad, su titular puede o no ejercitarla, en caso afirmativo, puede darse el caso de que el dueño del predio sirviente se avenga a cumplir lo legalmente previsto, ofreciendo al dueño del predio dominante el servicio o la utilidad reclamada y acordando ambos, en su caso, la correspondiente indemnización. Pero puede existir litigios entre los interesados que reclamen la correspondiente resolución administrativa o judicial.

Por tanto, las servidumbres legales vienen representadas por el convenio o acuerdo entre los interesados, una resolución administrativa o una sentencia judicial.

Servidumbres positivas y negativas

Conforme al art. 533 "Las servidumbres son además positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre".

Siguiendo al profesor Roca Juan, lo más seguro es determinar el carácter positivo o negativo de la servidumbre atendiendo a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Según ella, deben considerarse positivas las de paso, instalación de tubos de extracción de humos o gases que ocupen terreno ajeno o construcción de balcones o voladizos en iguales condiciones. En relación con las luces y vistas, el criterio general radica en considerar positiva la apertura de huecos abiertos en pared medianera; en cambio, sería negativa si el hueco se encuentra en pared propia del predio dominante.

Servidumbres continuas y discontinuas

La continuidad o discontinuidad de la servidumbre arroja también consecuencias sobre los modos de adquisición del derecho real. Por tanto, el Código se preocupa de definir tales características, estableciendo que:

  • Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre (art. 532.2.°) (Por ejemplo una vez construido el sistema de acueducto o abierta la ventana).

  • Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre (art. 532.3.°). Abrevar no significa que el ganado pueda permanecer indefinida y continuamente en el predio ajeno).

Servidumbres aparentes y no aparentes

El art. 532.4 define como servidumbres aparentes "las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de los mismos"; mientras que en el siguiente párrafo configura como servidumbres no aparentes "las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia".

En consecuencia, la distinción ahora considerada bascula básicamente sobre la posible publicidad que generan los signos externos que, de forma instrumental pero permanente, revelan la existencia de una servidumbre.

Así ocurre, por ejemplo, cuando se pregunta acerca de la posibilidad de usucapir o cuando el adquiriente del fundo gravado pretende desconocer la servidumbre existente por el hecho de no encontrarse inscrita en el Registro de la Propiedad.

Las servidumbres legales

Servidumbres en materia de aguas

El último de los preceptos dedicado por el Código Civil a semejante temática dispone que "El establecimiento, extensión, forma y condiciones de las servidumbres de aguas, de que se trata en esta sección, se regirán por la ley especial de la materia en cuanto no se halle previsto en este Código" (art. 563). Se reconocía así en la redacción originaria del Código la preexistencia de una legislación especial (de una "propiedad especial") que estaba constituida por la Ley de Aguas de 13 de junio de 1879.

La redacción intemporal del art. 563 permite afortunadamente considerarlo remitido a la legislación especial vigente en cada momento histórico. Las normas propias del CC sobre servidumbre de aguas han sido hechas suyas por la legislación especial sobre aguas de 1985/1986 y de 1999/2001.

Para el Reglamento de Dominio Público hidráulico (RDPH), la servidumbre de agua más importante es, la de acueducto.

También conviene aclarar que problemas y cuestiones similares a las identificadas por el Código respecto a las aguas se dan evidentemente en relación con otros bienes: gas, electricidad, servicio telefónico por cable, etc. Tales supuestos, llamados modernamente servidumbres industriales plantean el problema de que, dado el principio de libertad dominical, no cabe aplicar analógicamente las reglas legales aplicables a las aguas. No obstante, como es fácil suponer, el apoyo normativo de tales servidumbres industriales lo prestan una verdadera multitud de disposiciones normativas de sustrato básicamente administrativo, muchas de ellas de rango legal stricto sensu.

Servidumbre de acueducto

La servidumbre de acueducto puede "imponerse tanto por motivos de interés público como de interés privado" (art. 19.2 RDPH) y mediante ella "se otorga al propietario de una finca que quiera servirse del agua de que pueda disponer para la misma, o evacuar las sobrantes, el derecho a hacerla pasar por los predios intermedios con obligación de indemnizar a sus dueños y a los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas" (art. 19.1 RDPH).

Por tanto, desde el punto de vista del predio dominante, la servidumbre de acueducto consiste en hacer pasar el agua a través de una finca ajena, trátese de aguas para el abastecimiento o aprovechamiento, trátese de aguas sobrantes o residuales. La conducción de las aguas podrá realizarse, en dependencia de los casos (Ej. art. 23 RDPH), por cualquiera de los siguientes procedimientos:

  • acequia abierta (muy frecuente en el riego agrícola),

  • acequia cubierta (por ejemplo: en el caso de aguas residuales malolientes),

  • tubería o conducción impermeable (sistema general imperante en la actualidad, por obvias razones de comodidad, seguridad y abaratamiento de precios, al tiempo que es el "menos oneroso" para el dueño del predio sirviente: Ej. art. 558.2 CC).

La realización de las obras necesarias al respecto serán de cuenta del titular de la servidumbre, pero a cambio, el propio Reglamento habla a veces de dueño del acueducto, para resultar que en todo acequia o acueducto, el cauce, los cajeros y márgenes serán considerados como parte integrante de la heredad o edificio a que vayan a ser destinadas las aguas o bien cuando se trate de su evacuación, de los que procedieran. Competen igualmente al titular de la servidumbre la conservación y limpieza de la acequia o conducción; quien, a tales efectos tiene derecho de paso en la finca ajena.

Otra consecuencia lógica de considerar a las acequias o acueductos parte integrante de la heredad dominante radica en la obligación impuesta al dueño de tal predio, quien "vendrá obligado a reponer las cosas a su antiguo estado una vez extinguida la servidumbre" (art. 31 RDPH).

En compensación, el dueño del predio sirviente tiene derecho a la oportuna indemnización "en la forma que se determine en las leyes y reglamentos" según indica el art. 558.3 CC. La indemnización se fijará conforme a lo dispuesto en la legislación de expropiación forzosa y habrá de abonarse con carácter previo como establece el Reglamento de Dominio Público Hidráulico (art. 25).

Conviene, finalmente subrayar que -como expresa el art. 561 CC- "Para los efectos legales la servidumbre de acueducto será considerada como continua y aparente, aun cuando no sea constante el paso del agua, o su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o de un turno establecido por días o por horas". Tales características impedirán que la enajenación de la finca sirviente pudiera facultar a su nuevo adquiriente para desconocer la servidumbre de acueducto que no se encontrase inscrita en el Registro de la Propiedad.

Servidumbre de paso

La regulación de la servidumbre de paso en el Código Civil nos obliga a distinguir entre:

Servidumbre de paso en beneficio de fincas enclavadas

Establece el art. 564 en relación con dicho supuesto que "El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización".

La razón de dicho precepto es lógica: si la finca enclavada se caracteriza por ser inaccesible a su titular; es obvio que éste carecería de la posibilidad de usarla conforme a su destino agrícola, ganadero,... Por tanto es natural que el Código otorgue al titular de la finca enclavada la posibilidad de “exigir paso” mediante la constitución de la correspondiente servidumbre.

El tenor literal del precepto al que nos estamos refiriendo concede la facultad de exigencia de la servidumbre de paso al propietario. Por lo que el nudo propietario, al estar desprovisto de facultades de explotación de la finca, puede considerarse que carece de legitimación para exigir la constitución de la servidumbre de paso.

En todo caso, como regla general, la constitución de la servidumbre de paso requiere la previa indemnización, si bien a tales efectos el propio artículo 564 distingue entre el uso continuo o esporádico de dicha servidumbre.

Caso de desaparecer los presupuestos que motivan el otorgamiento de servidumbre de paso, el art 568 CC establece: "Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización. Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a una finca enclavada".

De otra parte, el ejercicio de la servidumbre supone atender las necesidades del titular del predio dominante, pero perturbando lo menos posible al predio sirviente, como explícitamente disponen los art. 565 y 566:

  • “la servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público”.

  • “la anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante”.

En particular, finca enclavada entre fundos del transmitente

El titular del predio sirviente, en cambio, pierde todo derecho a la indemnización si la situación de enclavamiento de la finca se produjera entre fincas del propio transmitente, según regula -como supuesto especial- el art. 567. A tal efecto, es indiferente que la transmisión se produzca mediante venta, permuta, división o partición (citadas expresamente por el precepto) o en virtud de cualquier otro acto jurídico que produzca consecuencias similares (donación, por ejemplo).

La servidumbre temporal por obras

De conformidad con lo establecido en el art. 569 "Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue". El supuesto regulado es prima facie claro. Más dudoso es que, dado su absoluto carácter esporádico, se trate realmente de una verdadera servidumbre y no sencillamente de un corolario de las relaciones de vecindad. Igualmente dudoso es si resulta aplicable tanto a fincas rústicas cuanto a urbanas o sólo a estas últimas, pues textualmente se habla de "edificio".

Servidumbre de paso para ganados: las vías pecuarias

Establece el art. 570.1 CC que "Las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquier otro, y las de abrevadero, descansadero y majada, se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo, y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar".

Mas, pese a ello, las cañadas, cordeles y veredas no son propiamente hablando espacios sujetos a servidumbre, sino vías pecuarias stricto sensu: esto es, "rutas o itinerarios por donde discurre o ha venido discurriendo tradicionalmente el tránsito ganadero", según la definición del art. 1.2 de la vigente Ley de Vías Pecuarias, Ley 3/1995, de 23 de marzo. La anchura de las cañadas 75m, cordeles, 37,5 m y veredas 30 m.

Las vías pecuarias son bienes de dominio público de las CCAA y por ello son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Franjas de terrenos destinadas al uso ganadero que, en sí misma consideradas, poco tiene que ver con las servidumbres.

Sí son verdaderas servidumbres, cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para ganados, en este caso no puede exceder de 10 metros.

Referencia a la medianería

El Código regula la medianería en sede de servidumbre (arts. 571 a 579) y la considera o, al menos, la califica machacona y reiteradamente de servidumbre.

Sin embargo, realmente, la medianería es una situación especial de cotitularidad de las paredes, muros, vallados o setos vivos que dividen o separan a unas fincas de otras , con independencia de que tengan naturaleza rústica o urbana. No hay, pues, una relación de servicio entre un predio y su colindante, sino una interrelación entre ambos, cuya contigüidad puede conllevar (o no) que los elementos de deslinde entre ambos estén sometidos al condominio o comunidad de los titulares de los predios dominantes.

Así configurada y no obstante su calificación legal, el estudio de la medianería corresponde hacerlo desde la perspectiv a de una especial situación de cotitularidad ex re.

La servidumbre de luces y vistas

El único caso real y verdadero de servidumbre es el contemplado en el art. 585 "cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el art. 583". El supuesto de hecho regulado permite identificar al "dueño del predio sirviente", quien no podrá edificar a menos de tres metros de distancia de la correspondiente linde, permitiendo pues el correspondiente espacio de su terreno, por ser éste predio sirviente.

Semejante pérdida o menoscabo en el posible aprovechamiento constructivo de su terreno encuentra su causa en que "Por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante". "Cualquier título" debe interpretarse en el sentido de que la servidumbre de vistas puede adquirirse por convenio o acuerdo, usucapión o destino del padre de familia.

Las servidumbres de desagüe

Dejando aparte el hecho de que el art. 586 CC contempla un verdadero límite institucional del dominio, como tantos otros integrantes -de las relaciones de vecindad- el Código regula dos verdaderas servidumbres en esta materia, ambas referidas a las aguas pluviales:

  1. La de vertiente de tejados: "El dueño del predio que sufra la servidumbre de vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales, y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante" (art. 587).

  2. La de desagüe de patio enclavado: "Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda" (art. 588).

Ambos preceptos están referidos exclusivamente a las aguas pluviales. En relación con las aguas residuales, habrá de estarse a la correspondiente legislación administrativa (RD 2414/1961, de 30 de noviembre: Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas) salvo en el supuesto de que se haya constituido una verdadera servidumbre por usucapión, destino del padre de familia o mediante convenio entre los titulares de las fincas interesadas.

Servidumbres acústicas

Tras la aprobación de la Ley 36/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, han adquirido también protagonismo las servidumbres acústicas, dada la imposibilidad de evitar de manera absoluta la contaminación acústica producida por los diferentes medios de transporte, a lo que se une además la continuada aproximación y cercanía a las vías de comunicación de edificaciones de servicios auxiliares e incluso viviendas.

En la citada ley se establece:

  1. Los sectores de territorio afectados al funcionamiento o desarrollo de las infraestructuras de transporte viario, ferroviario, aéreo, portuario o de otros equipamientos públicos que se determinen reglamentariamente.

  2. Las zonas de servidumbre acústica se delimitarán en los mapas de ruido medio o calculado por la Admón.. competente para la aprobación.

Las servidumbres voluntarias

La libertad de constitución de servidumbres

Siendo la propiedad "libre", también es muy libre el propietario de una finca para someterla a servidumbre, tal y como se consagra en el artículo 594: "Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público". El parecido de dicho tenor literal con el relativo a la libertad contractual o principio de autonomía privada contenido en el art. 1255 es asombroso:

  1. Ambos preceptos parten de la base de que el particular (contratante o propietario) puede "establecer los pactos o servidumbres que tenga por conveniente".

  2. Coinciden ambos preceptos en señalar que los límites del libre albedrío del titular del derecho subjetivo vienen fijados por el hecho de que su actuación sea contraria o contravenga a las leyes o al orden público.

Conocido el alcance de la autonomía contractual, verdadera piedra angular de las relaciones económicas, está claro que el legislador reconoce un amplísimo campo de actuación al propietario en relación con la posibilidad de constitución de servidumbres, ya sean prediales, ya personales. Pues el art. 594 no sólo le permite "establecer...las servidumbres que tenga por conveniente...sino en el modo y forma que bien le pareciere".

Existe pues una absoluta libertad de actuación en la materia, pudiendo el propietario imponer a su finca cuantas servidumbres considere oportunas sin violentar la ley o el orden público.

En términos prácticos y reales, resulta irreal e ilusorio comparar siquiera la autonomía contractual con la libertad de constitución de servidumbres, pues estos últimos gravámenes representan un aspecto tan limitado y marginal en relación con el señorío y tenencia de las cosas que, sin excesivo riesgo, puede afirmarse que la libertad de constitución de servidumbres encuentra escasísima aplicación práctica, ahora y en el pasado (basta contrastar los índices de cualquier recopilación de jurisprudencia).

Dicho más drásticamente, las servidumbres voluntarias son prácticamente inexistentes , y en la escasa medida en que aparecen, suelen tener por objeto el establecimiento de un gravamen estructurado alrededor o en el entorno de cualquiera de los tipos legales de servidumbre predial incrementando las facultades del predio dominante o ampliando el servicio que presta al predio sirviente.

Título, contenido y relación de servicio en las servidumbres voluntarias

El Código, partiendo de la libertad de constitución mediante pacto, se limita por tanto a establecer una regla general concorde con el punto de partida: "El título y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente" (art. 598). Esto es, el contenido concreto de cualquier servidumbre voluntaria habrá de ser extraído del título constitutivo (contrato, testamento, dación en pago...) o del efectivo y concreto ejercicio de los actos de servidumbre en el supuesto de que ésta se haya conseguido por usucapión, sin que propiamente hablando haya existido título constitutivo, sino possessio ad usucapionem.

Ante la posibilidad de que resulte indeterminado el contenido de la servidumbre, el Código establece como regla supletoria la aplicación de "las disposiciones del presente título que le sean aplicables". La idea de servicio, utilidad o beneficio en favor del predio dominante y su configuración como gravamen o carga real de carácter duradero (y, en no pocos casos, tendencialmente perpetuo) son características inherentes a la propia figura de la servidumbre, con independencia de que su fuente constitutiva sea la ley o la voluntad de los particulares: por tanto, la relación de servicio debe encontrarse también presente en las servidumbres voluntarias.

Reglas particulares

A parte de lo dicho, el Código no contiene más reglas generales sobre las servidumbres voluntarias. En cambio, sí recoge una serie de reglas particulares:

  1. La regla general en relación con las obras necesarias para el ejercicio de la servidumbre consiste, como ya sabemos, en que el propietario del fundo dominante corre con los consiguientes gastos. El art. 599 parte del supuesto contrario, de que se haya pactado que será el propietario de la finca sirviente quien se obligue "a costear las obras necesarias para el uso y conservación de la misma (servidumbre)". En tal caso, prevé la norma, podrá liberarse de la carga de costear las obras "abandonando su predio al dueño del dominante"; esto es, transfiriendo la propiedad del fundo sirviente al dueño del dominante.

  2. Otra serie de reglas particulares se encuentra comprendida en los art. 595 a 597, relativos a casos de pluralidad de titulares de derechos reales sobre la finca en que haya de recaer la servidumbre, para determinar quién tiene o no facultades suficientes a efectos de constituir una posible servidumbre voluntaria.

Constitución por signo aparente o destino del padre de familia

Desde la aprobación del CC francés, todos los Códigos latinos contienen uno o varios artículos cuyo objetivo radica en otorgar relevancia constitutiva al hecho de que existan signos ostensibles de servicio entre fincas de las que posteriormente pasa a ser titular una persona diferente por cualquier título transmisivo. Ejemplo: se vende la mitad o un tercio de una finca existiendo en la porción restante un camino que la une con la vía pública, o una acequia de traída de agua.

El Código se refiere a tales supuestos en un solo art. 541, que establece lo siguiente: "La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura".

Requisitos o presupuestos de la constitución de servidumbre por signo aparente

Existe generalmente una profunda coincidencia de fondo y forma entre las distintas obras institucionales y entre éstas y las sentencias del Tribunal Supremo que han debido afrontar la tarea de enumerar y aplicar los distintos requisitos de la constitución de servidumbre por signo aparente, que podrían considerarse así:

Existencia de signo aparente: situación objetiva de relación de servicio entre fincas

El art. 541 requiere en primer lugar "la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas". Debe de tratarse de un signo o de una situación constatable que permita concluir que entre dos predios o dos sectores de una finca posteriormente dividida existe una relación de servicio característica de la servidumbre (un camino, una ventana, etc).

Bastaría decir que el precepto no habla de "existencia de servidumbre", sino de "existencia de un signo aparente de servidumbre", la cual podría considerarse existente de no pertenecer el terreno o sector dominante y sirviente a la misma persona. En todo caso, es claro que las "dos fincas" (o, en su caso, fincas en un número superior a dos) deben existir en el momento final, cuando se produzca el acto transmisivo al que en seguida nos referiremos.

Signo establecido y/o mantenido por el propietario

El signo aparente y acreditativo de la relación de servicio entre las fincas debe haber sido establecido y/o mantenido por el propietario que lleve a cabo el acto de enajenación. Ello significa que:

  • El signo aparente puede haber sido establecido por anteriores propietarios, pero el actual lleva a cabo la enajenación sin realizar acto obstativo alguno de la constitución de la servidumbre (Ej. SSTS 10 de octubre de 1957, 26 de enero de 1971).

  • Que el mismo propietario actual haya establecido u ocasionado la situación fáctica de la que deriva la servidumbre.

  • Que el signo haya sido creado por otros poseedores del inmueble (arrendatario, usufructuario, etc.) y que el propietario lo haya mantenido o conservado.

Enajenación, división o segregación de fincas

El supuesto de hecho del art. 541, requiere al menos que una finca se divida en dos y que una de tales partes se enajene a un tercero. Pero también ha reiterado la jurisprudencia que el precepto es aplicable a los supuestos de división de la cosa común (STS 27 de octubre de 1974), sea en dos o más partes.

El acto de enajenar a que se refiere el art. 541 debe ser interpretado en sentido amplio como cualquier transmisión, sea por el título que sea, que conlleve la división y segregación de la finca matriz en dos o más fincas resultantes.

Actos obstativos a la constitución de la servidumbre

En línea con lo anteriormente expresado, si se dan los presupuestos legalmente determinados existe "título para que la servidumbre continúe activa o pasivamente" y, en consecuencia, el dueño del predio dominante puede exigir su puesta en ejercicio, salvo que la realización de cualquiera de los dos actos contemplados excluya el nacimiento (o, en su caso, pervivencia) de la servidumbre. Tales actos son exclusivamente:

  • Expresar lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de las fincas.

  • Hacer desaparecer los signos antes del otorgamiento de la escritura.

En cambio, la voluntad tácita o incluso manifestada a terceros del transmitente, en sí misma considerada, carece de virtualidad para impugnar la constitución de la servidumbre. Por su parte, la jurisprudencia ha reiterado que no puede ser suficiente "para adoptar una solución contraria (al art. 541) el que en el documento de enajenación de cualquiera de las fincas se hiciera constar que se adquirió libre de cargas".

Adquisición de servidumbres mediante la usucapión

Las servidumbres susceptibles de usucapión: continuas y aparentes

El Código sólo considera susceptibles de adquisición mediante usucapión a las servidumbres que, simultáneamente, sean continuas y aparentes. En efecto, sendos preceptos legales lo ordenan así por activa y por pasiva:

  • Por activa, expresa el art. 537: "Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años".

  • Por pasiva, establece el art. 539 que "Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título".

Cualquier servidumbre que no reúna las características de continuidad y apariencia, consista en lo que consista, no es susceptible de adquisición o constituirse mediante usucapión. En consecuencia:

  • Serían usucapibles las servidumbres de acueducto, luces y vistas... por ser continuas y aparentes.

  • No podrían adquirirse por usucapión la servidumbre de paso, por ser discontinua.

El cambio normativo habido en el momento codificador

La opción legal asumida por el Código, es de extracción francesa, “las servidumbres discontinuas y no aparentes, no pueden establecerse más que a través de títulos”.

La reducción del alcance de la usucapión en relación con la constitución de las servidumbres es un corolario más de los presupuestos socio-políticos del movimiento codificador: la libertad de predios.

El codificador estableció reglas adecuadas en la materia, coherentes con el conjunto del sistema patrimonial, por mucho que algunos autores prefieran siempre resaltar la presunta bondad técnica de las reglas pretéritas, en un exceso de conservadurismo que a nada conduce. En los Códigos, pues, hay libertad de predios; pero hay también plena libertad de constitución de servidumbres. Ante tales "libertades", la mayor o menor amplitud del juego de la prescripción adquisitiva se ha de difuminar o palidecer tal y como le corresponde: se trata de una cuestión menor y de escasa importancia, respecto de la que no merece hablar de criterio restrictivo o restricción del legislador, cual si de una verdadera libertad (de expresión, de domicilio o residencia, etc.) estuviéramos hablando.

El plazo veinteñal de usucapión

Es absolutamente terminante el Código al establecer que "Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren... por la prescripción de 20 años" (art. 537).

Por tanto, la doctrina suele coincidir de forma casi unánime en que, conforme a la propia previsión del artículo 1938, el artículo 537 constituye una regla de usucapibilidad especial para las servidumbres y que, en consecuencia:

  • El plazo prescriptivo es veinteñal por haberlo establecido así el legislador.

  • En la usucapión de servidumbres no se exige buena fe y justo título, sino sólo la posesión ad hoc.

  • La usucapión sólo es viable respecto de las servidumbres continuas y aparentes.

El cómputo del plazo

Las reglas relativas al cómputo del plazo se encuentran establecidas en el art. 538, según el cual se computará el tiempo:

  • En las positivas "desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente".

  • En las negativas "desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre".

Pero si sólo son susceptibles de usucapión las servidumbres continuas y aparentes, conforme a los artículos 537 y 539, ¿cómo es posible que el artículo intermedio se refiera a las negativas que, por principio, son no aparentes conforme a la enseñanza clásica?

El Tribunal Supremo concluye que en efecto pueden existir servidumbres aparentes y continuas que, al mismo tiempo deben ser consideradas negativas: como ya hemos dicho, el caso más sobresaliente es de la servidumbre de luces y vistas, calificado por la jurisprudencia como servidumbre negativa cuando la ventana o el hueco ha sido abierto en la pared propia del fundo dominante.

Notas características de las servidumbres prediales

Caracteres comunes

Establecemos una serie de características comunes a todas las servidumbres que facilitaran la comprensión y su memorización:

La servidumbre es un derecho real limitado que recae sobre cosa ajena, pese a que el art. 530 resalte únicamente su condición de gravamen, y que exige una relación de servicio entre dos fincas o heredades cuyos titulares serán asimismo quienes podrán ejercitar y habrán de asumir los derechos y obligaciones dimanantes de la relación jurídica resultante.

Por consiguiente resulta incorrecto pretender definirla como “relación jurídica inmobiliaria” o “derecho real inmobiliario”, pues no todos los bienes inmuebles son aptos al respecto. Es necesario que existan dos fundos.

Dichos fundos pueden (y suelen) encontrarse contiguos, es decir, uno junto a otro. Mas la contigüidad no es siempre necesaria, ni se encuentra recogida en los Códigos. Basta la vecindad o proximidad entre predios (ejemplo típico: servidumbre de luces) e incluso ésta puede ser bastante relativa (por ejemplo, acueducto que atraviesa varias fincas).

El art. 540 y normas concordantes manifiestan que, en cuanto limitación de la propiedad, la servidumbre no se presume sino que debe probarse. En caso negativo, debe primar la libertad de predios.

"Las servidumbres -dice el art. 534- son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen". Esto es, la titularidad de los derechos u obligaciones dimanantes de la servidumbre dependen, a su vez, de la titularidad que se ostenta sobre los predios o fincas interdependientes para el servicio o utilidad de que se trate (paso, vistas,...). Esta última titularidad puede coincidir con el derecho de propiedad sobre los predios o no, pues el titular activo del servicio que garantiza la servidumbre puede ser cualquier otro titular real (usufructuario) o incluso un mero poseedor, con título habilitante (arrendatario) o sin él (precarista).

Desde otro punto de vista, la inseparabilidad del predio arroja el resultado de que el titular activo de la servidumbre no puede realizar acto de enajenación alguno respecto de la servidumbre sin enajenar o gravar el propio predio. Y puede afirmarse que la titularidad (activa o pasiva) de la servidumbre es accesoria respecto de la correspondiente titularidad (dominante o sirviente) del predio.

La especial relación de subordinación o inherencia de la servidumbre al predio y, de otro lado, la relación de servicio entre predio dominante y sirviente, arroja como resultado la prolongada duración temporal de la servidumbre aún sin propugnar su radical perpetuidad. En todo caso, quizá sea correcto afirmar que la servidumbre es tendencialmente perpetua y que, en cambio, las relaciones de servicio de carácter temporal, en la generalidad de los supuestos, deben considerarse más como prestaciones de naturaleza personal que como verdaderas servidumbres.

La servidumbre se caracteriza asimismo por su indivisibilidad, sin que se vea afectada, en caso de seguir siendo necesaria, por la segregación o división de los fundos. El art. 535 lo expresa con claridad "Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tienen que tolerarla en la parte que le corresponda".

El razonable y correcto ejercicio de la servidumbre

Nuestros codificadores, naturalmente no introdujeron el término latino civiliter en el texto articulado, pero tampoco olvidaron el fondo de la cuestión: las servidumbres deben ejercerse de forma correcta y razonable, atendiendo a su posible contenido y a los datos de hecho, de tal manera que su ejercicio permita al fundo dominante obtener el óptimo servicio o utilidad posibles, al mismo tiempo que cause el menor daño o menoscabo posible al predio sirviente.

Semejante regla o criterio general (que, en definitiva, supone la pervivencia del civiliter) no se encuentra formulada expresamente en tales términos en precepto alguno del Código, pero sí puede inducirse de una serie de artículos del Código, comprendidos en la sección relativa a los "derechos y obligaciones de los propietarios de los predios dominante y sirviente":

  • Así, el art. 545 dispone que "El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida".

  • Por su parte, el art. 543, relativo a la posición del dueño del predio dominante, le faculta para "hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa"; al tiempo que su párrafo segundo le conmina a que "Deberá elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente".

  • Finalmente, el art. 544.2 prevé incluso la posibilidad de que el dueño del sirviente colabore en el pago de las obras necesarias para el uso y la conservación de la servidumbre, "si (la) utilizare en algún modo".

En todo caso, como regla general, conviene insistir en la posible aplicación de las reglas propias de erradicación del abuso del derecho conforme a la correcta interpretación del artículo 7.2 CC ("La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo"), a cualquier supuesto real de ejercicio de una servidumbre, sea cual fuere la naturaleza y extensión de ella.

Las servidumbres personales

Las servidumbres personales son aquellas cargas de carácter real que, reuniendo las restantes características propias de la figura general, se establecen "en provecho de una o más personas, o de una comunidad".

Las servidumbres personales se caracterizan inicialmente por la inexistencia de predio dominante; sólo existe en la correspondiente relación jurídica el predio sirviente. Por consiguiente, su constitución únicamente puede tener lugar de forma voluntaria, aunque la verdad es que ello ocurre muy raramente.

El Código sólo contempla la servidumbre personal de pastos (arts. 600 y ss), a la que a veces denomina como tal y, otras, como comunidad de pastos, pero sin duda caben otros supuestos de carga real tendencialmente perpetua sobre un determinado bien inmueble en beneficio de determinadas personas.

La famosa sentencia de 30 de noviembre de 1908 configuró como servidumbre personal el hecho de que al transmitir un inmueble, el vendedor y sus sucesores de la casa y mayorazgo se reservaran "el derecho a ocupar el balcón y ventanas del piso primero de dicho edificio...para presenciar los festejos en dicha plaza". El caso, que traía causa de escritura de 1603, ha dado pie a la doctrina para hablar del derecho de balcón. Un caso parecido apunta el prof. Lasarte ocurre con una villa castellana donde el Ayuntamiento, como titular activo, ejercitaba una servidumbre personal consistente en utilizar la casa de enfrente, en los festejos locales, para usarla como toril. Al menos en este caso, ha existido también la servidumbre personal de toril.

Otro supuestos analizados por la jurisprudencia o considerados por la doctrina son los derechos de placo o butaca en un teatro; el derecho de labrar o sembrar en una porción de una finca, el derecho de ramoneo a favor del Ayuntamiento,...

La mera referencia a tales casos pone de manifiesto que las servidumbres personales son figuras del pasado que responden a concepciones propias de economías poco dinámicas y desarrolladas. No obstante ello, algunos autores insisten en aplicar el esquema de las servidumbres personales a algunos requerimientos de la vida contemporánea: por ejemplo, la instalación de anuncios luminosos en los edificios. Ciertamente, nuestro sistema jurídico no veta la configuración de tales supuestos como servidumbres personales, mas la práctica cotidiana considera preferible, con buen sentido, recurrir a la figura del arrendamiento en sus diversas modalidades o, para otras finalidades, al denominado contrato de abono (a los toros, al teatro).

La superficie

Introducción: facultad de accesión y derecho de superficie

La palabra superficie deriva de las latinas super facies: sobre la faz de la tierra. En principio la trascendencia económica de ésta (la tierra) ha traído consigo que el Derecho haya establecido la siguiente regla: lo edificado, plantado o sembrado se presume realizado por el dueño del suelo y, por tanto, a él sólo pertenece (aedificatio solo cedit). Dicha extensión de los poderes del propietario del suelo se conoce técnicamente, según ya hemos estudiado, con el nombre de accesión.

Es natural que si alguien edifica o planta en el suelo de otro, éste tendrá derecho a seguir siendo propietario del suelo y convertirse en dueño de lo edificado o plantado (mediante indemnización al constructor o sembrador o sin indemnización alguna, según la mala o buena fe de éste)

El derecho de accesión es una facultad del propietario que no se suele reparar por ser una lógica económica y conocido desde antiguo, desde que en roma se formulara el principio: superficies solo cedit (la superficie accede o se integra en el suelo)

Mas, al propio tiempo, la accesión no es, una obligación del propietario, sino una facultad dominical que, por ende, puede ser objeto de transmisión y negociación. El propietario puede permitir que otra persona edifique o siembre en su finca facultándole para mantener la construcción o plantación durante un determinado período de tiempo. En tal caso, el propietario intercambia (en la mayor parte de los supuestos prácticos) su derecho de accesión por el precio o canon que alguien le paga y en cuyo favor constituye un derecho de superficie.

Noción y caracteres

Consiste en la facultad que tiene una persona para edificar o plantar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de lo edificado o plantado, durante un plazo temporal determinado, mediante canon o precio (normalmente periódico).

Por tanto, la propiedad del suelo convive con la "propiedad temporal" del superficiario. El derecho real de superficie, una vez constituido existirá aun antes de llevar a cabo la construcción o plantación; al mismo tiempo que sobrevivirá a las mismas, en caso de siniestro o perecimiento.

Al igual que el usufructo, la superficie tiene como carácter propio o específico la de ser un derecho real temporal. La temporalidad viene requerida por un dato económico: la nuda propiedad y la mera propiedad del suelo tienen un escasísimo valor mientras estén vigentes los derechos reales limitados.

Pero usufructo y superficie desempeñan funciones bien diversas: el conjunto de obligaciones y derechos del usufructuario se encuentran transidos por la idea de conservación de una cosa que había sido puesta en productividad por el propietario cedente. En cambio, la superficie tiene por objeto la generación de riqueza por parte del superficiario.

Las demás notas características de la superficie son las genéricas de los derechos reales de goce.

Regulación y clases

En el Código Civil sólo se nombra en una ocasión el derecho de superficie, y, por cierto, "de pasada", puesto que la norma contenida en sede de censos no pretende regular de forma independiente el derecho de superficie, sino únicamente declarar que la forma de redención de este gravamen no será la específicamente regulada para los censos en el CC. Por ello suele afirmarse comúnmente que, tanto en el momento de su publicación cuanto actualmente, el derecho de superficie carece de regulación en el Código Civil.

La desolación y ruina ciudadanas que trajeron consigo las guerras mundiales (sobre todo la segunda: Town and Country Planning Act -Ley inglesa de planificación territorial-, de 1948), provocaron una cierta vivificación de la figura, ya que se hacía muy necesario la regeneración no sólo del parque de viviendas de las ciudades, sino del tejido agrícola; por ello, la mayor parte de los países europeos se ocuparán, entre otras medidas, de actualizar normativamente el derecho de superficie, aunque con resultados prácticos muy dudosos.

Por lo que se refiere a España, hay que esperar a la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 16 de mayo de 1956, usualmente llamada “Ley del Suelo”, para que se regule autónomamente la llamada superficie relativa al sector urbanístico.

Dicha Ley ha sufrido hasta el presente diversas modificaciones, por la Ley de 25 de julio de 1990 finalmente plasmada en el vigente Real Decreto Legislativo de 1/1992 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. Regulan el derecho de superficie y constituyen casi en su totalidad, normativa de aplicación plena. Aunque las CCAA hayan legislado sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda al asumir la competencia de dichas materias, carecen de competencias para modificar la regulación del derecho de superficie.

Tras la aprobación del nuevo texto de la Ley del Suelo por RD Legislativo 2/2008, del régimen del derecho de superficie cabe destacar:
  1. A los efectos de esta Ley todo el suelo se encuentra en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.

  2. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo,. Por tanto admite configurar como derecho de superficie "el derecho de suelo" y del "subsuelo".

  3. Puede constituirse a título oneroso o gratuito, pero requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.

  4. El plazo temporal máximo previsto es el de 99 años.

  5. Expirado el plazo por el que se constituya, lo edificado revierte al propietario del suelo.

  6. El superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al Propietario y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal durante el plazo del derecho de superficie.

Los denominados derechos reales de vuelo y de subsuelo

Desde la reforma del Reglamento Hipotecario, operada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, existe una rara unanimidad en la admisión de "derechos de vuelo" y "derechos de subsuelo" que, sin ser configurados como derecho de superficie (referido, propia e históricamente hablando, sólo al suelo), facultan a su titular para elevar plantas de un edificio ya construido o, inversamente, para actuar en tal sentido en el subsuelo de un edificio o de un solar ajenos . Se les denomina también "derecho de sobreedificación" o "sobreelevación" y de "subedificación".

Hace décadas se planteaba generalmente "sobreelevar" lo ya construido, mediante la realización de un ático o una nueva vivienda. Sin embargo, el supuesto práctico de mayor relevancia en la actualidad está representado por la construcción de aparcamientos subterráneos que tras la constitución de los correspondientes derechos, no solo ocupan el subsuelo de un edificio de nueva construcción, sino que invaden el espacio subterráneo de las fincas colindantes. De conformidad con el Reglamento Hipotecario tales derechos pueden configurarse bien como verdaderos derechos de superficie o bien como nuevas unidades registrales del régimen de propiedad horizontal de la finca matriz.

El art. 16 del RH se limita a precisar que la inscripción registral del derecho de vuelo o subsuelo debe:

  • determinar la forma concreta y precisa del número máximo de plantas a construir

  • fijar el plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá exceder de diez años.

Para la STS de 10 de mayo de 1999 dicha práctica es reprochable y contraria a las normas imperativas que regulan el régimen de propiedad horizontal pues el derecho de elevación al que se refiere el art. 16 del RH será tal derecho y estará legítimamente constituido cuando los titulares de todos los pisos y locales lo otorguen a favor del beneficiario, bien a título oneroso, bien a título lucrativo.

Sin embargo hay que advertir que dicha conclusión no constituye doctrina jurisprudencial indiscutible, pese a haberse visto reiterada con posterioridad en otra sentencia del TS, ya que parte de un planteamiento que no ha merecido ser compartido por los restantes miembros de la Sala 1ª del TS y que, para muchos autores, puede considerarse radicalmente errático.

El aprovechamiento por turno

La denominada multipropiedad o, ahora, el derecho de aprovechamiento por turno, es una figura de reciente creación y de una gran indefinición en sus modalidades concretas, conocida también bajo la denominación timesharing .Se puede definir como un nuevo instrumento jurídico que permite el acceso a una vivienda turística durante un determinado período de tiempo anual en sucesivas anualidades .

Es un mecanismo que no tiene como finalidad satisfacer una necesidad primaria y permanente de vivienda, sino que en que el uso del bungalow, piso o apartamento se divide en fracciones temporales determinadas. De tal forma, el adquirente ostenta el derecho de usar la vivienda durante un período concreto del año, siendo un derecho de carácter perpetuo o temporal (pero de larga duración), según sea la fórmula utilizada.

Las exposiciones sistemáticas de Derecho civil en España, al menos hasta la aprobación de la Ley 42/1998, han solido estudiar la multipropiedad ora como un apéndice de la copropiedad, ora como un anexo de la propiedad horizontal.

Una vez aprobada la Ley 42/1998, reguladora de la materia en España, parece lo más procedente exponer la cuestión una vez analizados los derechos reales limitados de goce que podemos considerar clásicos. El legislador español se muestra extraordinariamente crítico con la utilización del término multipropiedad o cualquier otro que contenga el vocablo propiedad La promoción comercial del timesharing se ha producido sólo en las últimas décadas del siglo XX, provocando de inmediato la preocupación de los legisladores en distintos países europeos y, finalmente, en la propia Unión Europea, que han debido afrontar una serie de problemas de distinta índole: terminológica, de configuración o naturaleza jurídica, socioeconómicos, procesales, etc.

Uno de los problemas sustanciales de lege ferenda ha residido en determinar si la contratación al respecto debía regirse por la lex reí sitae o por la lex loci. Los países receptores del turismo de este tipo, España, Italia, se pronunciado siempre a favor de la lex sitae, mientras que los países de donde procede el turismo, Alemania, Holanda, etc., se han pronunciado por la lex loci, ley de donde se celebra el contrato.

De ahí que la Disposición adicional segunda de la Ley 42/1998 (rubricada bajo la expresión Imperatividad de la Ley) establezca precisamente: “Todos los contratos que se refieran a derechos relativos a la utilización de uno o más inmuebles situados en España durante un período determinado o determinable del año quedan sujetos a las disposiciones de esta Ley, cualquiera que sea el lugar y la fecha de su celebración”.

Desde el punto de vista socioeconómico, las diversas fórmulas comerciales utilizadas en relación con el fenómeno turístico en régimen de tiempo compartido han conseguido diversos posicionamientos:

Sus defensores resaltan fundamentalmente que es el único sistema comercial que permite a amplísimas capas de ciudadanos acceder a bienes de carácter turístico de calidad; Los detractores del sistema arguyen que se trata, casi connaturalmente, de una práctica comercial engañosa, en cuya virtud se vende por veinte o setenta lo que vale por dos o por siete.

La Ley reguladora actualmente de la materia es la Ley 42/1998, que representa una de las últimas disposiciones legislativas. La Ley es una consecuencia de la Directiva europea 99/47, aprobada en 1994.

Con posterioridad ha sido aprobada la Directiva 2008/122/CE, tanspuesta en España por RD Ley 8/2012 de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio. Dicho RDL acentúa la protección de los consumidores y usuarios y ha fijado como plazo máximo de vigencia de tales contratos el de 50 años, aplicable asimismo a los contratos preexistentes.