Las anotaciones preventivas y otros asientos registrales

Concepto y caracterización general de las anotaciones preventivas

Su propio nombre sugiere que se trata de un asiento registral que no tiene carácter estable o definitivo, sino que pretende sólo asegurar, previéndolo, el resultado por ahora incierto de un derecho que, en su caso, puede llegar a afectar a algún bien o derecho inscrito.

La Ley Hipotecaria permite que quien demanda la propiedad de bienes inmuebles pueda solicitar del Registrador una anotación preventiva que le otorgue un cierto rango registral para el caso de que la sentencia le resulte favorable.

Tienen carácter transitorio (frente a la inscripción, que tendencialmente es estable) y tienen por misión fundamental advertir a eventuales terceros adquirentes que hay una situación jurídico-real en liza.

Enumeración y clasificación de las principales anotaciones

La enumeración no es exhaustiva, ni taxativa y que sólo existen aquellas que hayan sido creadas por disposición legal, lo que equivale afirmar que la autonomía privada o la fundación propia del Registrador son irrelevantes a efectos de la existencia o no de la posibilidad de solicitar preventivas, con lo cual constituyen un numerus clausus tasado legalmente.

Anotaciones preventivas en base a los siguientes grupos:

  1. Las anotaciones preventivas representativas de otro asiento.

  2. Las anotaciones preventivas relativas a los derechos en litigio o formación.

  3. Las anotaciones preventivas en función de garantía.

  4. Las anotaciones preventivas de valor negativo.

Las anotaciones preventivas representativas de otro asiento

Bajo dicha expresión se agrupan todas aquellas anotaciones preventivas que ingresan en el Registro a consecuencia de la imposibilidad de llevarse a cabo el asiento verdaderamente, pretendido por el interesado el cual, a su vez, puede ser una anotación preventiva, una inscripción propiamente dicha o la cancelación de cualquier asiento obrante ya en el Registro.

Art 42.9 LH: "El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por falta de algún requisito subsanable o por imposibilidad del Registrador".

La "imposibilidad del Registrador" puede deberse a distintas circunstancias:

  • Por la falta de índices en un Registro

  • Por la presentación simultánea de títulos contradictorios presentados al mismo tiempo y relativos a una misma finca.

  • Por consulta a la Dirección General de los Registros y del Notariado en relación con alguna duda que transitoriamente le "impida practicar cualquier asiento".

En relación con la existencia de un defecto subsanable respecto del asiento o inscripción pretendido, cualquier defecto subsanable en la presentación de un título ante el Registro determina la facultad del interesado de solicitar la correspondiente anotación preventiva.

Las anotaciones preventivas son el mero resultado de la frustración del intento de practicar una determinada inscripción, anotación, nota o cancelación, dejando el tema en suspenso durante el periodo correspondiente de vigencia de la anotación preventiva.

En el supuesto de que la inscripción pretendida se consiga en dicho plazo, sus efectos se retrotraerán al momento de toma de razón al tiempo que, mientras tanto, habrán determinado el cierre del Registro de cualquier título contradictorio con el anotado preventivamente.

En caso contrario de no superarse las circunstancias que impiden la toma de razón de la inscripción pretendida dentro del periodo de vigencia de la anotación preventiva, ésta pierde sus efectos también retroactivamente.

Las anotaciones preventivas relativas a los derechos en litigio: la anotación preventiva de demanda

Se concede facultad para solicitar anotación preventiva a quien demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

Ámbito de aplicación de la anotación preventiva de demanda

El campo abonado de la anotación preventiva de demanda es el ejercicio de las acciones reales y, en particular, de la acción reivindicatoria. Si el reivindicante que ha anotado vence al titular registral, cualquier enajenación realizada por éste con posterioridad a la anotación preventiva, caerá por su propio peso. Precisamente, la finalidad de la anotación preventiva de demanda radica en evitar que cualquiera que se convierta en adquirente durante el período litigioso logre reunir los requisitos del tercero hipotecario, después de la anotación preventiva de embargo, es posible la más usada.

Conforme a él pueden anotarse no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria.

La Dirección General de los Registros y del Notariado en cuya virtud cualquier reclamación judicial con trascendencia real puede dar lugar a la anotación preventiva de demanda. El Centro Directivo había tenido ocasión desde antiguo de admitir "otras demandas" como base suficiente para la solicitud de la anotación preventiva considerada:

  • La demanda de elevación a público de un documento privado.

  • El ejercicio de la acción pauliana

  • El ejercicio de un derecho de retracto legal de colindantes

  • La reclamación de un derecho de retorno arrendaticio

Práctica de la anotación

No podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador. Por tanto, la valoración de la procedencia (o improcedencia) de la anotación preventiva es responsabilidad del juez que conozca del proceso correspondiente. Decidirá el juez en base al principio de prueba aportado documentalmente por el demandante y, en su caso, ordenará al Registrador extender la anotación mediante mandamiento judicial, el Juez podrá exigir la caución que estime adecuada.

Plazo de vigencia de la anotación preventiva de demanda

El período de vigencia de la anotación preventiva de demanda es de cuatro años prorrogable por un plazo de cuatro años más, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento.

Sin embargo, incluso transcurridos los referidos ocho años, la caducidad de la anotación preventiva de demanda no se produce de forma automática: Las anotaciones preventivas ordenadas por la Autoridad judicial no se cancelarán por caducidad, después de vencida la prórroga, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido decretadas.

Los efectos de la anotación preventiva de demanda

Durante la fase de pendencia del correspondiente proceso judicial, la anotación preventiva de demanda destruye la posible eficacia de la fe pública registral respecto de terceros adquirentes posteriores al asiento de la anotación preventiva, sin obviamente limitar la capacidad transmisiva del titular registral.