La hipoteca

Planteamiento sistemático

El estudio de la propiedad suele cerrarse en la mayor parte de las exposiciones con un capítulo o sección dedicado a considerar las "acciones protectoras del dominio". Aquí se opta por la de "protección de la titularidad dominical", por considerarla más técnica y menos arcaizante. Tras la consideración de la acción reivindicatoria, se estudian otros mecanismos procesales: acción publiciana e interdictos, que nacieron históricamente también con la finalidad de proteger la posición del propietario, aunque su legitimación activa se extendió después a otros titulares de derechos reales de goce, tal y como hoy día sigue ocurriendo en nuestro sistema positivo.

Las acciones negatoria, de deslinde, ad exhibendum y, posiblemente, el cerramiento de fincas no corresponden exclusivamente al propietario, sino también a otras personas y, en particular, a los titulares de derechos reales limitados de goce.

Referencia a la Ley de Enjuiciamiento Civil 2000

Conviene advertir que la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero) afecta levemente a su contenido, se ha evitado cualquier referencia a las acciones reivindicatoria y negatoria.

Atendiendo al art. 249.2 impone los trámites del nuevo “juicio ordinario” para las demandas cuya cuantía supere las 500.000 mil pesetas, es obvio que todas las reivindicatorias, por principio y la mayor parte de las acciones negatorias están abocadas a dicho procedimiento.

La acción reivindicatoria

Concepto y fundamento

Si como regla general el propietario cuenta a su favor con las facultades de goce y exclusión, es obvio que la garantía de tales facultades exige dotarle de prerrogativas procesales para hacerlas efectivas, evitando la inoperancia de tales facultades.

En tal sentido, desde el Derecho de Roma, se acuñó un brocardo expresivo de la capacidad de recuperación del propietario: res clamat pro domino suo, mediante el cual, de forma figurada (las cosas ni claman ni reclaman), pretendía ponerse de manifiesto que el titular dominical podía exigir la entrega de la cosa de cualquiera que, sin derecho para ello, la tuviera bajo su poder y posesión. La acción típica para ejercitar tal facultad se denominó en el sistema (por acciones) romano vindicatio y, en cuanto recaía directamente sobre cosas, rei vindicatio. Lo que con el paso al castellano se llamó reivindicación, o acción reinvindicatoria.

Tanto histórica cuanto actualmente reivindicar significa exclusivamente reclamar la propiedad de algo que otro detenta o posee sin título para ello. Por ello, frente a la importancia y la frecuentísima utilización real y práctica de la acción reivindicatoria, el Código Civil se caracteriza por limitarse a establecer que "el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla" (art. 348.2). Cabría afirmar que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa y en su caso, reivindicarla.

Ante tal parquedad normativa, no es extraño que, dada la abundancia real de reclamaciones sobre la propiedad de las cosas, haya tenido que ser la jurisprudencia quien se ha aplicado a elaborar de forma continuada y constante el alcance, la extensión y los requisitos de ejercicio de la acción reivindicatoria.

Requisitos

El ejercicio de la acción reivindicatoria presupone la concurrencia de tres requisitos: que el actor acredite su propiedad o dominio sobre la cosa reclamada; que, por tanto, se identifique con exactitud dicha cosa; y, en tercer lugar, que el detentador o poseedor de la cosa no tenga derecho alguno que legitime dicha posesión.

Dominio del actor

El reivindicante debe acreditar ser dueño (o, en su caso, condueño) y haber sido privado ilegalmente de la posesión efectiva de la cosa, pues evidentemente el propietario que, simultáneamente, sea poseedor (inmediato) de la cosa carece de interés alguno en reivindicarla (como, por ejemplo, Vd. mismo respecto de la ropa interior que en este momento lleve puesta: ¿a quién y para qué la va a reivindicar, si ya la tiene?).

Probar y acreditar la propiedad de ciertos bienes podría devenir una auténtica probatio diabólica en relación con algunas clases de bienes y, en particular, respecto de determinados bienes muebles (piénsese, por ejemplo, en una cubertería de plata, de gran valor, transmitida de generación en generación a la mayor de las hijas de la familia). Ante ello, la jurisprudencia opta por requerir rigurosamente la justificación o la prueba de la titularidad dominical, pero sin que ello, simultáneamente, signifique que el actor ha de aportar un título formal y/o escrito de dominio, sino que basta demostrar la propiedad a través de cualquier medio de prueba. Entre tales medios de prueba, obviamente, la propia posesión del demandante (y sus causahabientes) y, en definitiva, la usucapión juega un papel extraordinariamente relevante.

Por otra parte, en relación con los bienes muebles, el art. 464 del Código Civil desempeña un importantísimo papel de facilitación al propietario desposeído de la prueba de haber sido dueño.

En paralelo, respecto de los bienes inmuebles cuya propiedad haya sido objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, el artículo 38 de la Ley Hipotecaria conlleva que la certificación registral, así como el propio asiento, conlleva que debe presumirse que "los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo".

Identificación de la cosa

La exacta identificación de la cosa es un presupuesto absolutamente determinante en el ejercicio de la acción reivindicatoria. La cosa reclamada debe ser exactamente aquella que pertenece al propietario y no cualquier otra o, en su caso, una indemnización de daños y perjuicios. Estas últimas pretensiones deben ejercitarse, en su caso, de su forma subsidiaria, pero no integrando el suplico o petitum de la reivindicatoria, cuyo objeto radica únicamente en que la cosa (no una cosa) vuelva a manos de su legítimo dueño.

La jurisprudencia ha declarado, en efecto, de forma constante que ha de reclamarse "una cosa concreta y determinada" respecto de la cual el reivindicante ha acreditado su dominio, aunque se encuentra desposeído de ella por tenerla bajo poder del demandado

Posesión infundada del demandado

Naturalmente, habrá de ser demandado -conforme al art. 348 CC- quien sea "tenedor o poseedor de la cosa", es decir, quien la tenga en su poder y carezca de derecho alguno para ello, pues si el poseedor cuenta a su favor con cualquier título legítimo para seguir poseyéndola, derívese de un derecho real limitado o de cualquier otra circunstancia (por ejemplo, usufructuario, arrendatario, contrato de obra celebrado con vistas a la reparación de una cosa mueble, etc), el ejercicio de la acción reivindicatoria por el propietario sería desproporcionado.

Por tanto, la situación posesoria del demandado, debe ser infundada, carente de título en sentido material que justifique la posesión. En consecuencia, cuando el demandado justifique su posesión o se oponga a la acción reivindicatoria basándose en otro título dominical es necesario que el reivindicante solicite la declaración de nulidad del título que se le oponga (Ej. art. 32 LH).

Efectos

El efecto y el designio fundamental del ejercicio de la acción reivindicatoria consiste naturalmente en la restitución de la cosa a su legítimo dueño, al reivindicante, si finalmente la sentencia de condena le resulta favorable.

En su caso, siendo la cosa fructífera, su restitución comporta igualmente la de los frutos. A tal efecto, como en cualquier otro supuesto de liquidación del estado posesorio, esto es, de traspaso posesorio de una persona a otra, por la razón que sea, habrán de aplicarse las reglas contenidas en los artículos 451 y siguientes del Código Civil.

Art. 451: El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión.

Se entienden percibidos los frutos naturales e industriales desde que se alzan o separan.

Los frutos civiles se consideran producidos por días, y pertenecen al poseedor de buena fe en esa proporción.

Artículo 452 Si al tiempo en que cesare la buena fe se hallaren pendientes algunos frutos naturales o industriales, tendrá el poseedor derecho a los gastos que hubiese hecho para su producción, y además a la parte del producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión.

Las cargas se prorratearán del mismo modo entre los dos poseedores.

El propietario de la cosa puede, si quiere, conceder al poseedor de buena fe la facultad de concluir el cultivo y la recolección de los frutos pendientes, como indemnización de la parte de gastos de cultivo y del producto líquido que le pertenece; el poseedor de buena fe que por cualquier motivo no quiera aceptar esta concesión, perderá el derecho a ser indemnizado de otro modo.

Plazo de ejercicio: prescriptibilidad treintañal

El art. 1963 dispone que "Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años".

Entiéndase esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción (rectius, usucapión).

La acción reivindicatoria relativa a inmuebles tiene un plazo máximo de ejercicio (transcurrido el cual, prescribe) de treinta años, salvo que, con anterioridad al transcurso de dicho plazo, la usucapión de un tercero haya hecho perder al propietario inicial tal condición. No siendo ya éste propietario, obviamente no podrá ejercitar acción reivindicatoria alguna.

En tal sentido, ha afirmado la STS de 29 de abril de 1987 lo siguiente: "En el Código Civil coexisten la usucapión extraordinaria trentenaria, como transparentan los artículos 1962 y 1963, y la prescripción extintiva de las acciones reales, incluida entre éstas las dominicales y destacadamente la reivindicatoria, por igual tiempo de treinta años, en consecuencia, parece ineludible concluir, en presencia de dichos preceptos, el desdoblamiento o contradistinción entre la usucapión, de una parte, y la prescripción extintiva de la acción reivindicatoria, de otra, ya que la prescripción de las acciones se enuncia en ellos en términos generales y no parece posible entender que se pueda extraer y exceptuar de entre las acciones reales sobre bienes inmuebles, y ello sin nombrarla, la acción reivindicatoria o, lo que es igual, que se equiparen la prescripción extintiva del dominio y la usucapión, como propone un autorizado sector de la doctrina; por el contrario, los artículos citados tratan la prescripción de las acciones, extinguiéndolas por el transcurso del tiempo sin su ejercicio, y ello como efecto distinguible, separable y autónomo de la pérdida mediata del dominio que se sigue a través de la perfección de la usucapión".

Algunos autores opinan que si la prescripción extintiva de la acción reivindicatoria se considera separada de la usucapión, se llega al absurdo de que el propietario puede perder la facultad de ejercicio de la acción reivindicatoria por el transcurso de 30 años, aunque el poseedor no propietario no haya adquirido propiamente el título de domino, el absurdo se incrementaría al convertirse en cosa en nullius, aunque el resultado sería que el poseedor usucapiente haría suya la cosa por ocupación.

Reivindicatoria y acción declarativa del dominio

Aunque con una presencia mucho más escasa que la acción reivindicatoria propiamente dicha, la jurisprudencia admite también la existencia de una acción declarativa de dominio que tendría por objeto que la titularidad dominical del propietario sea reconocida por quien, incluso sin ser poseedor, se arroga tal derecho o impugna o discute extrajudicialmente el derecho del propietario. En definitiva, a través de dicha acción, el propietario tendría como finalidad la cesación de acciones de terceras personas que pretendan poner en discusión su derecho o que, sin privarlo de la posesión efectiva, lo sometan a cualquier otro tipo de perturbaciones.

Aunque el fundamento es dudoso, la jurisprudencia considera que la acción declarativa de dominio, al igual de que la acción reivindicatoria, encuentra apoyo legal en el artículo 348 CC.