La copropiedad y la propiedad horizontal

Comunidad y copropiedad

Nuestro Código Civil, tras haber regulado la propiedad individual, rubrica el Título III del Libro II (arts. 392 a 406) bajo la expresión comunidad de bienes y en el primer párrafo del art. 392 establece que "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".

Precisiones gramaticales aparte, el precepto acierta al configurar la comunidad como género de las situaciones de cotitularidad y en configurar a la copropiedad como una especie concreta de dicho género.

Sin embargo, es engañosa la rúbrica oficial del Título III del Libro II, pues los artículos 392 y siguientes no regulan, con carácter general, los supuestos de comunidad de bienes y derechos, sino única y exclusivamente la copropiedad en sentido estricto. Lo hace, de añadidura, bajo unos parámetros que tradicionalmente se han calificado como de comunidad romana, la vinculación entre los copropietarios de una cosa se caracteriza inicialmente por una serie de notas o características que no tienen por qué darse en otras situaciones de cotitularidad de bienes y derechos.

Las llamadas comunidades "Romana" y "Germánica" y la propiedad dividida

Las características diferenciales de las comunidades romana y germánica

Las características fundamentales de la comunidad romana serían:

  1. Cada uno de los copropietarios, aunque sea idealmente, tiene atribuida una cuota de participación en el derecho compartido que, en general, rige tanto para la contribución a los gastos cuanto para la formación de los acuerdos por mayoría.

  2. Los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar los acuerdos que consideren convenientes respecto de la copropiedad, pudiendo incluso provocar la extinción de dicha situación de cotitularidad, mediante la división de la cosa común, en el momento en que consideren conveniente.

  3. Estructuralmente, pues, la copropiedad se concibe como una situación tendencialmente transitoria.

  4. Respecto de la cuota de participación respectiva, cada uno de los copropietarios puede realizar, sin consentimiento de los restantes, los actos de disposición o enajenación que considere oportunos, desligándose así en definitiva de la copropiedad.

  5. Entre los copropietarios entre sí y en relación con la cosa común no existe más vínculo o ligazón que la titularidad compartida del derecho de propiedad.

Frente al esquema normativo referido, se dice, existen otras formas de organización de las situaciones de cotitularidad que han dado en identificarse con la llamada "comunidad germánica" (o en mano común o, directamente en alemán, Eigentum zur gesamten Hand); lo que evidentemente es cierto.

El legislador y, en la medida en que la autonomía privada se lo permita, los particulares son libres de configurar las situaciones de cotitularidad siguiendo pautas distintas a las establecidas en los art. 392 y siguientes.

Tales pautas podrían ser las que, por antonomasia, se consideran presentes en la denominada "comunidad germánica" que, brevemente expuestas, son las siguientes:

  1. Inexistencia de cuotas y, por tanto, imposibilidad de ejercitar la división por parte de los comuneros.

  2. Existencia de un vínculo personal entre los copropietarios, fundamentalmente de carácter familiar o de estirpe, que preexiste a la propia condición de copropietario y que, por tanto, es trascendente respecto de la situación de cotitularidad real, que ha de considerarse subordinada a aquel vínculo.

  3. Consideración de la comunidad como una situación tendencialmente permanente y de gran estabilidad por estimarse que los bienes y derechos afectos a la situación de cotitularidad constituyen un mero sustrato patrimonial de funciones económicas atribuidas al grupo familiar o parental.

  4. Imposibilidad, incluso conceptual, de que el copropietario, dada la inexistencia de cuota, pueda enajenar o transmitir su posición en la comunidad a un tercero ajeno a ella.

La relativa intrascendencia de la contraposición

Tal confrontación, requiere algunas precisiones complementarias. La primera y fundamental debe consistir en apuntar que la confrontación entre uno y otro tipo de comunidad no deja de constituir un mero referente teórico. Es incierto afirmar que el Derecho romano desconociera en el antiguo ius civile la comunidad sin cuotas, sino al contrario, el viejo consortium familiar se caracterizaba precisamente por ello. Del mismo modo que es impreciso pretender que el Derecho germánico conociera en el pasado un único tipo de comunidad.

El hecho de que, al no existir en Derecho español una regulación o normativa general de la copropiedad sin cuotas, no tiene sentido enzarzarse en calificar de comunidad germánica a la comunidad hereditaria, a la sociedad legal de gananciales o a otros supuestos de menor trascendencia real.

Posiblemente, la concreta regulación de los montes vecinales en mano común (antes por la Ley de 27 de julio de 1968 y, después, por la Ley de 11 de mayo de 1980) se aproxima a la noción teórica de la denominada comunidad germánica, dado que:

  • Se considera que la propiedad de tales montes corresponde en mano común a quienes tengan la condición (administrativa) de vecinos del lugar (art. 2.1 Ley de 1980).

  • Los montes vecinales (los escasos montes vecinales hoy existentes) son, por principio, radicalmente indivisibles.

  • Los vecinos carecen de cuota alguna y, por consiguiente, de la posibilidad de enajenar "su" participación en el aprovechamiento de tales montes.

La Ley 43/2003, de 21 de noviembre, establece que los montes vecinales en mano común tienen naturaleza especial derivada de su propiedad en común, sujeta a las limitaciones de indivisibilidad, inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad.

Señalar que la normativa propia de la copropiedad por cuotas no puede aplicarse supletoriamente a situaciones cuyos presupuestos son antitéticos de los inherentes a la copropiedad ordinaria.

La denominada propiedad dividida

Puestos a resaltar esquemas o modelos de titularidad distintos a la copropiedad propiamente dicha, cabe hacer referencia también a la propiedad dividida o comunidad pro diviso.

Según la generalidad de la doctrina, cabría hablar de propiedad dividida cuando sobre un mismo bien varias personas, en condición de propietarios, tienen derecho exclusivo sobre distintos aprovechamientos de aquél.

Ejemplo de la doctrina sobre este aspecto es que una persona puede ser titular de un derecho de aprovechamiento agrícola en una finca y otro de un aprovechamiento ganadero de la misma finca.

Naturalmente en casos de semejante índole, ha de excluirse la posibilidad de que el titular de cualquiera de los aprovechamientos separados aparezca como titular de un derecho real en cosa ajena; pues, en tal caso, el otro o los otros habrían de ser considerados propietarios individuales, o propietarios en sentido estricto, del bien en su conjunto. Tampoco existe propiamente comunidad, sino adición o agregación de titularidades dominicales diversas sobre una misma cosa.

La copropiedad por cuotas

La nota característica de la copropiedad viene dada porque la coexistencia sobre la misma cosa del derecho de propiedad de varias personas, obliga a descomponer idealmente sus poderes sobre dicha cosa. Ello se consigue mediante la atribución de cuotas partes a cada uno de los propietarios.

A este respecto el art. 393 CC afirma que "El concurso de los partícipes, tanto como en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas". De otra parte, establece el citado artículo en su párrafo segundo que dichas cuotas "se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario". Por supuesto que dicha regla es de carácter dispositivo y supletorio, en evitación de imprevisiones. Pero no obsta en modo alguno a que los copropietarios (o los copartícipes en la comunidad de bienes o derechos) lo sean en partes desiguales.

La desigualdad de la cuota vendrá dada por el título adquisitivo (por ejemplo, tres hermanos heredan partes desiguales, por estar uno de ellos mejorado, la explotación familiar) o por las aportaciones realizadas en el momento de nacer la situación de copropiedad. En este caso los beneficios como las cargas serán proporcionales a sus respectivas cuotas.

Facultades y deberes de los condueños respecto de la cosa común

Uso y disfrute de los bienes comunes

En relación con el uso de las cosas comunes, el art. 394 del CC sienta como regla inicial el hecho de que ha de atenderse al destino y, podríamos añadir, a la naturaleza de la cosa, de forma tal que la utilización de las cosas comunes por parte de uno de los copropietarios no conlleve perjuicio para el interés de la comunidad ni, por otra parte, impida a los copartícipes utilizar las cosas comunes según su derecho.

Resulta fundamental atender a la naturaleza de la cosa y a su posible utilización conjunta por parte de los propietarios (como puede ocurrir respecto a una piscina que utilicen simultánea y conjuntamente los vecinos de varios chalés contiguos) o que, por el contrario, la naturaleza y destino de la cosa excluya la posibilidad de una utilización conjunta y simultánea (dos hermanos que comparten una bicicleta de competición), deberán ponerse de acuerdo los copropietarios para su utilización.

En la práctica es relativamente frecuente que cuando el uso simultáneo de la cosa común no resulta cómodo o aconsejable, los comuneros adopten acuerdos relativos a la distribución por unidades de tiempo en la utilización de la cosa. Baste pensar en la cancha de tenis perteneciente a una pluralidad de sujetos.

En otros casos, si la cosa lo permite, pueden adoptarse criterios de reparto espacial. Es evidente que los copropietarios deben ponerse de acuerdo en repartirse la utilización ora atendiendo a criterios temporales o, en su caso, espaciales, ora atendiendo a cualquier otra regla. Los acuerdos de los copropietarios sobre el uso de la cosa constituyen un acto de administración y, en consecuencia, pueden adoptarse por simple mayoría.

Conservación y defensa en juicio

Suele subrayarse que una de las actuaciones de mayor importancia respecto de la cosa común radica en las actuaciones judiciales que requiera su conservación y defensa de perturbaciones extrañas que, en su caso, pudieran arrojar consecuencias negativas con carácter general para todos los condueños.

Ante el silencio del Código al respecto, la jurisprudencia ha establecido de forma reiterada que cualquiera de los copropietarios se encuentran legitimados procesalmente, tanto activa cuanto pasivamente, para comparecer en juicio en defensa o en beneficio de la comunidad. En algunos casos el TS llega a semejante conclusión basándose en la regulación de la comunidad, en otros entiende que las facultades conservativas de la cosa común mediante la defensa en juicio constituyen un corolario del uso y servicio de la cosa.

De tal manera se llega a la conclusión de que "la sentencia dictada a su favor aprovechará a los demás comuneros, sin que les perjudique la adversa o contraria". Según refuerza la STS de 21 de julio de 1989, el actor tiene legitimación aunque no se haya hecho constar en la demanda, de una manera expresa, que actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma.

Administración de la cosa común

La regla general que preside los problemas relativos a la administración de la cosa común radica en que los acuerdos han de ser adoptados por "la mayoría de los partícipes" (art. 398.1).

Conviene, advertir que la mayoría de partícipes a que se refiere el primer párrafo del artículo invocado, se ve precisada a continuación por el segundo párrafo, en el que se indica que "no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representan la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad".

Se requiere no tanto que haya mayoría numérica de propietarios que voten en un determinado sentido, sino que la suma de las cuotas de los propietarios que voten un acuerdo, sea superior a las cuotas de aquellos que quedan en situación minoritaria (mayoría de cuotas). Así por ejemplo, si una viuda ostenta el 60% de una finca y sus siete hijos se reparten el 40% es obvio que el voto de la viuda será siempre y en todo caso decisivo.

No obstante, ante la eventualidad de que un comunero mayoritario adopte, de forma sistemática, decisiones que se entiendan perjudiciales para el resto de los copropietarios, éstos podrán dirigirse al juez para que provea lo que corresponda, que puede llegar incluso hasta el nombramiento de un administrador, si así se le solicita (art. 398.3.).

Esta misma consecuencia la prevé el encabezamiento del artículo 398.3 "si no resultare mayoría". La consecuencia normativa prevista es aplicable a los casos de empate, pero también en aquellos casos en que la desidia o dejación del comunero (o comuneros) mayoritarios, por cuotas, pretendan provocar la imposibilidad real de administrar la cosa común (por ejemplo, bastaría que la viuda objeto del ejemplo anterior desistiera de votar o de manifestar su voluntad respecto a un acuerdo que el resto de los comuneros, minoritarios, pretendieran adoptar. En tal caso, de no existir el giro "si no resultare mayoría", dejaría de representar el papel de obstáculo, pero simultáneamente provocaría la imposibilidad de adoptar acuerdo alguno).

El procedimiento judicial a seguir debe ser el ordinario que en atención a la cuantía del caso, corresponda (LEC, art. 482 y ss.)

Disposición y alteración de la cosa común

Conforme al art. 397, hay que entender que tanto las alteraciones materiales de la cosa común, cuanto la enajenación de la misma (esto es, su transmisión a otras personas) no puede llevarse a cabo salvo que concurra el consentimiento de todos los copropietarios. Rige, pues, la absoluta unanimidad de los copropietarios.

Por alteraciones en la cosa común, deben entenderse las modificaciones de carácter material de la cosa. Tales modificaciones son totalmente prohibidas sin el consentimiento unánime de los condueños, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

Igualmente requieren la unanimidad los actos de disposición sobre la cosa común.

Dado que los actos de administración pueden llevarse a cabo mediante simple "mayoría de los partícipes" (art. 398.1) y que, en cambio, los actos dispositivos requieren la unanimidad de los comuneros, es obvio que la distinción entre unos y otros es importantísima y no representa una mera elucubración teórica, aunque tampoco puede descenderse en esta exposición a un análisis detallado de la jurisprudencia. En términos muy generales, la línea divisoria que parece trazar la jurisprudencia en la resolución de los casos concretos de que conoce radica en considerar que los actos de administración se caracterizan por estar referidos únicamente al aprovechamiento de la cosa y, además, por su carácter transitorio. En cambio, los actos dispositivos arrojan consecuencias permanentes en relación con la titularidad de la cosa.

En consecuencia debe seguir considerándose válida la tesis de Planiol, quien exponía magistralmente que los actos de administración tienen como carácter propio no comprometer el porvenir de la cosa, sino afectarla por un tiempo corto y frecuentemente renovables.

Así pues, tanto en la enajenación cuanto en el gravamen de la cosa común exigen el consentimiento unánime de los copropietarios. Por ejemplo, en relación con la posible constitución voluntaria de servidumbres, establece el art. 597.1 que "para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los copropietarios".

Contribución a los gastos comunes

La cuota parte correspondiente a cada uno de los copropietarios será el baremo decisivo para determinar su contribución a las cargas en la comunidad (art. 393). El tenor literal del artículo 393.1 se refiere exclusivamente a "las cargas". Pero entendiendo por cargas todo tipo de obligaciones que hayan de ser afrontadas por los comuneros, dada su condición de copropietarios, como por ejemplo los gastos de conservación, administración y reparación; impuestos o tributos; importe de obras realizadas; etc.

Para la distribución interna de la correspondiente deuda entre los comuneros, lo que indica el precepto es que ha de atenderse a la regla de proporcionalidad de cuotas: a mayor cuota, mayor será el importe de las "cargas" que habrá de afrontar cada uno de los copropietarios.

Enajenación o disposición de la cuota privativa

Pese a la situación de indivisión que, por principio, supone la copropiedad, cualquiera de los partícipes en la misma puede llevar a cabo la enajenación, venta o cesión, de la propia cuota. Cada uno de los partícipes en la copropiedad, sin contar con la voluntad de los demás y sin estar obligado a solicitar su consentimiento, puede vender su cuota, darla en usufructo, etc. No obstante, dada la enemiga del Derecho civil codificado hacia las figuras de copropiedad, es comprensible que el propio Código entienda que en el caso de comunidad debe existir un derecho de adquisición preferente en favor de los restantes copropietarios o comuneros. Derecho de retracto que aparece contemplado en el art. 1522 "el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de algunos de ellos": retracto de comuneros.