El sistema hipotecario español

Introducción: forma y publicidad en las relaciones jurídico-inmobiliarias

Coincidiendo con el período codificador, en la mayor parte de los países europeos se puso de manifiesto la necesidad de dotar a las relaciones jurídico-inmobiliarias y, en particular, a la titulación formal del propietario de unas dosis de seguridad mayores que las conocidas en épocas históricas pretéritas.

la posesión, claro es, resultaba absolutamente inidónea respecto de la publicidad de los derechos reales de garantía que recaían sobre los bienes inmuebles.

Se imponía, pues, encontrar un nuevo rumbo normativo que permitiese salir del bosque de hipotecas y cargas ocultas característico de la situación precedente y lograr la instauración de un verdadero procedimiento de publicidad de carácter

instrumental que llevó a la creación de los Registros de inmuebles.

Derecho hipotecario o derecho registral inmobiliario

El conjunto de reglas atinentes a la publicidad jurídico -inmobiliaria se denomina en nuestro país "Derecho hipotecario" o "Derecho inmobiliario registral".

La legislación hipotecaria española

Desde mediados del siglo XX, aunque manteniendo en lo fundamental la regulación prístina de 1861 (posteriormente reformada en 1869 y en 1909), rige entre nosotros la Ley Hipotecaria de 30 de diciembre de 1944 posteriormente convertida en Ley de 8 de febrero de 1946, cuyo Texto Refundido fue aprobado por el Decreto de 25 de febrero de 1946.

La pretendida monopolización del legislador procesal del 2000, en relación con la ejecución de la hipoteca, ha traído consigo algunas reformas de importancia en la propia Ley Hipotecaria.

La Ley 24/2005 de reformas para el impulso de la productividad

En esta sede lo que interesa de esta ley es el capitulo segundo del Titulo II de la ley art. 26 y ss.

El Registro de la Propiedad

La publicidad registral en general

A la sociedad en general, y en especial a los poderes públicos,le interesa que determinados hechos, actos o negocios jurídicos relativos a los diversos sujetos de derecho sean o puedan ser reconocidos por los restantes miembros de la comunidad.

Por ello, el Registro Civil debe acoger el nacimiento, matrimonio, defunción... de las personas. Igualmente, la mayor parte de las personas jurídicas deben inscribir los actos fundamentales relativos a su vida y a su desarrollo. Existen otros registros, como los de tráficos, las fundaciones, las caja de ahorros, los bienes históricos artísticos, etc.

Todos los Registros existentes en el mundo del Derecho tienen al menos una nota común: "publicar" un hecho, acto o negocio jurídico con el objeto de que los mismos puedan ser conocidos por terceros a los que no resulta indiferente que, por ejemplo:

  • el contratante sea mayor o no mayor de edad;

  • que una fundación o cualquier otra personificación que pretende alquilar unas oficinas tenga o no personalidad jurídica;

  • que el automóvil que se pretende comprar haya pasado los correspondientes controles técnicos, etc.

De este modo, todos los Registros proporcionan publicidad a cualquier circunstancia o eventualidad, que sea de interés general y que se hayan inscrito en el correspondiente registro.

El Registro de la Propiedad en cuanto institución

El registro de la propiedad fue antes su constitución que el civil.

El Registro de la Propiedad consiste en un Registro dedicado especialmente a reflejar la constitución y dinámica de los derechos reales que afecten a bienes inmuebles.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”

Se trata de un organismo público el cual dará la información necesaria para agilizar el tráfico y comercio de los bienes en él registrado, por tanto:

  • Toda persona tiene derecho a acceder al contenido del Registro, para informarse de los derechos recayentes sobre las fincas inscritas.

  • Al frente del Registro se encuentra un técnico en Derecho, especialmente cualificado y seleccionado mediante oposiciones libres: el Registrador de la Propiedad.

La publicidad formal del Registro de la Propiedad

El acceso al contenido del Registro, se puede llevar a cabo a través de los medios siguientes:

  1. Exhibición (o consulta directa) de los diversos libros registrales respecto de las fincas o derechos que interesen al consultante.

  2. Nota simple informativa: Dicho documento es meramente informativo y, por tanto, carece del valor de documento público.

  3. Certificación registral: requiere ser solicitada por escrito y, una vez emitida por el Registrador, tiene valor de documento público.

Sistema del folio real y libros registrales

Libros del Registro de la Propiedad:

  • Folio real y Libro de Inscripciones

  • Libro Diario

  • Libro Registro de entrada

  • Libro de incapacitados

  • Libro de inventario de legajos

  • Libro de estadísticas

Folio real y Libro de Inscripciones

El Registro de la Propiedad bascula sobre los inmuebles y se encuentra organizado de forma tal que los verdaderos protagonistas de su contenido son los bienes inmuebles que a él acceden y no las personas que ostentan derechos sobre los mismos.

El Registro de la Propiedad no dedica un folio (o varios) a cada persona, como por ejemplo, ocurre en el Registro Civil, sino a cada finca.

Así, frente al sistema de folio personal, se opta por el sistema del folio real a cada bien inmueble se le dedica un conjunto de folios del libro fundamental del Registro: el Libro de Inscripciones, en el que se toma nota de aquellos derechos reales que, tras el correspondiente análisis del Registrador, son definitivamente inscritos.

La Ley 24/2005 ha añadido dos párrafos al art 238 LH:

  • Los libros de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles deberán llevarse por medios informáticos que permitan en todo momento el acceso telemático a su contenido.

  • El Registro dispondrá de un sistema de sellado temporal que dejará constancia del momento en que el soporte papel se trasladó a soporte informático.

Libros índices

Para facilitar la tarea de búsqueda existen también unos índices, por supuesto alfabéticos, se refieren distintamente a:

  1. Fincas, de una parte (distinguiendo entre rústicas, urbanas y las denominadas anormales o especiales) y, de otra, a

  2. Personas, que sean titulares de derechos reales sobre bienes inscritos.

Libro Diario

La inscripción registral propiamente dicha no tiene lugar de forma automática, sino una vez que el Registrador haya procedido a calificar positivamente el documento presentado, junto al Libro de Inscripciones, asume una gran importancia práctica el Libro Diario o Diario de operaciones del Registro.

En él se han de anotar, con referencia explícita incluso a la hora concreta de ingreso en el Registro, todos los documentos que se presenten en la oficina registral. Para ello se extiende el denominado, asiento de presentación cuya hora y fecha son determinantes de la propia "antigüedad" o "prioridad temporal" de las inscripciones.

Libro-Registro de entrada

Es un mero auxilio del Libro Diario, aunque simultáneamente garantiza el funcionamiento regular del Registro y del orden de despacho por el Registrador de los documentos presentados a calificación. Se presenta y antes de que lo vea el registrador, posible presentación telemática de los documentos inscribibles.

Libro de alteraciones en las facultades de administración y disposición

Existe un libro especialmente dedicado a la inscripción de las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras (resoluciones judiciales) por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes. Quiebra, suspensión de pagos, etc.

A este libro se le ha denominado "Libro de Incapacitados".

Otros libros del Registro

Existe en cada Registro un inventario o una relación de los legajos que han de realizar los Registradores.

Libro de estadística que ha de llevarse en cada Registro. Una vez centralizados el conjunto de los datos estadísticos, son publicados anualmente por la propia Dirección General de los Registros y del Notariado a través del correspondiente Anuario.

El registrador de la propiedad

Al Registro de la Propiedad sólo tienen acceso los derechos reales inmobiliarios (por excepción, también algunos derechos de carácter personal), siempre que se encuentren documentados en un título público y hayan sido objeto de calificación registral

La función calificadora del Registrador comprenderá:

  • La legalidad de las formas extrínsecas de los documentos;

  • la capacidad de los otorgantes;

  • la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

Se trata de un función técnica de gran importancia y cuyo desempeño requiere una sólida formación en Derecho privado.

El Registrador tiene el carácter de funcionario público a todos los efectos legales,

La competencia en esta materia es estrictamente territorial, por distritos hipotecarios, cuyo número en todo el territorio nacional no llega a los novecientos.