Dinámica y efectos de las inscripciones

Procedimiento hipotecario y acceso de los títulos al Registro

Concepto y naturaleza del procedimiento hipotecario

Bajo el nombre de procedimiento hipotecario se hace referencia al conjunto de acciones, operaciones y diligencias desplegadas tanto por los interesados cuanto por el propio Registrador en relación con la inscripción de los títulos presentados ante el Registro a efectos de la toma de razón del asiento que, en cada caso, corresponda, aunque desde luego el más importante de ellos (también a efectos del procedimiento hipotecario) es la inscripción del propio título presentado.

Se trata de un verdadero y propio procedimiento, regulado por normas imperativas, contenidas sustancialmente en la legislación hipotecaria, que vinculan no sólo a los particulares que se encuentren interesados en la constancia registral de algún documento, sino también -y probablemente, incluso más- al mismo Registrador de la Propiedad.

La doctrina ha debatido profundamente, durante años, acerca de la naturaleza de procedimiento hipotecario, pronunciándose básicamente en las siguientes líneas:

  1. Para la mayor parte de los denominados hipotecaristas, el procedimiento hipotecario debía considerarse como un procedimiento de naturaleza especial, pero que debía adscribirse en la jurisdicción voluntaria.

  2. De forma minoritaria, se ha defendido también que el procedimiento hipotecario debía considerarse equiparable al judicial, si bien encomendado en exclusiva al Registrador, aunque bajo la decisión jurisdiccional propiamente dicha.

  3. Los autores más modernos se han pronunciado en favor de la consideración del procedimiento hipotecario como un verdadero, aunque especial, procedimiento administrativo.

El acceso de los títulos al registro de la propiedad

Para que puedan ser inscritos los títulos, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria [esto es, una resolución judicial firme] o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

El carácter público de los documentos susceptibles de inscripción

Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.

Los títulos deben reunir al menos las siguientes características:

  1. Ser documentos públicos

  2. Ser fehacientes respecto de alguna mutación jurídico-real

  3. Que el derecho susceptible de inscripción se "funde inmediatamente" en el título, de que el título en sentido material acredite por sí mismo la existencia de un acto o de un derecho que sea susceptible de inscripción.

Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos:

  1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

  2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.

  3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna.

La admisión excepcional de los documentos privados

Serán admisibles en los casos en que la legislación hipotecaria admita el acceso al Registro de documentos privados. Algunos de ellos:

  • El acta de notoriedad complementa, en su caso, el título privado de adquisición a efectos de inmatriculación o primera inscripción de dominio.

  • Cabe solicitar la nota marginal referente al derecho de retorno arrendaticio, a través de una sencilla solicitud.

  • Documento privado, firmado por acreedor y deudor hipotecario, en el caso de que la hipoteca haya sido constituida bajo condición.

  • El acreedor refaccionario (préstamo por obra) puede instar la correspondiente anotación preventiva presentando por escrito el correspondiente contrato de obra.

  • Las anotaciones preventivas que hayan accedido al Registro en virtud de documento privado podrán cancelarse por el mismo procedimiento.

La presentación del título y la petición de inscripción

En la mayor parte de los supuestos reales, la presentación del título se lleva a cabo por particulares y por ello la Ley H. Se preocupa fundamentalmente de resaltar tal supuesto, aunque se regula la posible aportación del título por Notarios, Jueces, Autoridades administrativas o Registradores, todos están autoriados para presentar documentas mediante telefax.

La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:

  • Por el que adquiera el derecho

  • Por el que lo transmita

  • Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se debe inscribir

  • Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos (esto último, en concreto a través de una gestoría administrativa, es lo realmente frecuente).

En la práctica, no se realiza comúnmente petición de inscripción alguna, sino que sencillamente se entiende solicitada de forma tácita mediante la mera presentación del título que puede llevarse a cabo en virtud de cualquiera de los siguientes mecanismos:

  1. Aportación material y manual del documento: El Reglamento habla, de presentación física.

  2. Por correo: Se considerará presentante al remitente del documento y se practicará el asiento de presentación en el momento en que proceda a la apertura del correo recibido en el día.

  3. Cabe también la presentación por fax o por medios telemáticos.

Al hecho de presentar el documento y, en su caso a la petición de inscripción, se le ha dado en denominar, principio de rogación. Con tal expresión, se pretende únicamente poner de manifiesto que la actividad propia del Registrador se inicia a instancia, requerimiento o impulso de parte. De quien esté interesado en la inscripción.

El asiento de presentación

El asiento de presentación es una especie de apunte provisional de la recepción de un título con alcance jurídico -real, cuya concisa descripción sobre el acto jurídico de que se trate se plasma en el Diario de operaciones del Registro, indicando el día y la hora del ingreso del documento en el Registro.

El Art. 417 del Reglamento hipotecario establece:

  1. "Siempre que no sea posible extender el asiento de presentación en el momento de ingresar el título, se pondrá en el documento una nota en los siguientes términos: Presentado a las ... (hora) de hoy, por don/doña (nombre y apellidos, número de entrada que le corresponda y la fecha). Esta nota podrá ser firmada por el presentante del título, si éste lo solicitare o el Registrador lo exigiere.

  2. Cuando el número de documentos en los que se dé tal circunstancia sea elevado podrá llevarse un libro de entrada, en el que, por riguroso orden se hagan constar los documentos ingresados, con expresión de la persona del presentante y hora y día de su presentación". Así pues, dicho libro de entrada, facultativo para el Registrador, tiene por misión desempeñar el papel de ordenación de los títulos llegados cada día, por su hora y por su orden, al Registro.

  3. En todo caso, los asientos se extenderán en el Diario por el orden de entrada en el Registro, consignando como presentante y hora de presentación los que consten en la nota indicada en el párrafo primero de este artículo o, en su caso, el libro a que se refiere el párrafo precedente".

La duración de la vigencia del asiento de presentación es, inicialmente, la de sesenta días contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento. En consecuencia, en su caso, no computa la toma de razón del denominado libro de entrada, sino propiamente hablando del asiento de presentación realizado en el Libro Diario. No obstante, los que el plazo legal de los 60 días se prorroga con diferente extensión y efectos, haciéndose constar en nota marginal en el asiento de presentación.

El asiento de presentación determina tanto la prioridad en sentido formal cuanto en sentido material:

Prioridad en sentido formal

El asiento de presentación determina el orden en el que el Registrador ha de despachar y calificar los títulos ingresados en el Registro, salvo en el supuesto de que la consecución de dicho orden implique la imposibilidad de inscripción del título que primero haya accedido a Libro Diario (por ejemplo, se presenta la escritura de hipoteca el día 2 de este mes por el Banco, pero, por cualquier problema, la escritura de compraventa del piso otorgada por la promotora al deudor hipotecante no accede al Registro hasta el día cinco).

Prioridad en sentido material

A todos los efectos, se considera que, en caso de títulos incompatibles entre sí el derecho contenido en el título que hubiere sido presentado antes goza de preferencia frente al posterior.

La función calificadora del registrador

El Registrador debe analizar y cribar cuidadosamente los títulos que se presentan al Registro realizando una calificación técnica de los mismos antes de proceder a la inscripción (o a suspender o denegar dicha inscripción) de los actos o derechos que pretenden ingresar en el Registro.

Las materias objeto de calificación

La función calificadora del Registrador comprenderá:

  • la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos

  • la capacidad de los otorgantes

  • la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas.

El Reglamento Hipotecario contempla expresamente los supuestos de documentos públicos:

  1. La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro.

  2. La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro.

Una vez presentado el título ante el Registro, el Registrador debe analizar fundamentalmente las siguientes cuestiones:

  1. Si la constancia del título, desde el punto de vista formal, se adecua a las reglas legales y reglamentarias antes indicadas.

  2. Si, a efectos de la inscripción pretendida, el título es completo, integrando en él todos los elementos necesarios para llevar a cabo la inscripción.

  3. Que el derecho de que se trate tenga naturaleza, alcance o incidencia real en sentido técnico y, por consiguiente, susceptible de inscripción.

  4. Que el otorgante del título, según resulte del propio Registro, goce de facultades dispositivas suficientes para la mutación jurídico -real de que se trate.

La actividad del Registrador se constriñe, pues, a la admisibilidad o inadmisibilidad del ingreso en el Registro de los derechos contenidos en el título y en el análisis de éste a efectos puramente hipotecarios.

Si se deduce la existencia del algún delito, el Registrador tiene que ponerlo en conocimiento de la autoridad judicial, adoptando la correspondiente nota marginal en el asiento de presentación, pero sin que ello implique suspensión o prórroga de la vigencia de dicho asiento.

El resultado de la calificación: faltas subsanables e insubsanables

El Registrador se encuentra obligado a llevar a efecto el asiento pretendido, realizando la inscripción definitiva que corresponda (inscripción propiamente dicha, anotación preventiva, cancelación de un asiento, etc.).

En caso de existencia de alguna falta,la legislación hipotecaria determina un efecto claramente distinto según que dicha falta haya de ser calificada como subsanable o insubsanable:

  • Falta subsanable: provoca la suspensión del asiento y otorga al presentante del título la facultad de solicitar una anotación preventiva durante el período de vigencia del asiento de presentación dentro de los sesenta días antes considerados. A su vez, caduca a los sesenta días, aunque puede prorrogarse hasta los ciento ochenta "por justa causa y en virtud de providencia judicial".

  • Falta insubsanable: conlleva la denegación radical de la práctica del asiento pretendido, sin que el presentante tenga derecho alguno a solicitar anotación preventiva.

Los interesados podrán reclamar gubernativamente contra la calificación del título hecha por el Registrador, sin perjuicio de acudir a los Tribunales de Justicia.

No hay norma legal que describa las faltas subsanables y las insubsanables.

Según la doctrina son insubsanables los títulos que contengan derechos contrarios a normas imperativas en sentido material, por ejemplo, prohibición perpetua de enajenar o formal y otros insuperables, como el derecho pretendido traiga causa de persona distinta al titular registral.

En principio, la calificación registral de suspensión o denegación del asiento debe anotarse tanto en el título presentado, que se devolverá a quien corresponda, cuanto en el propio Libro Diario mediante nota marginal al asiento de presentación.

El llamado recurso gubernativo

Contra la calificación registral favorable no cabe recurso alguno, pues el presentante del título ha conseguido cuanto pretendía, inscribir el asiento solicitado, y si cualquier otra persona desea debatir la validez de los derechos inscritos tendrá que acudir a los Tribunales ordinarios ejercitando la acción material que corresponda y solicitando simultáneamente la rectificación registral.

En cambio, la calificación registral de suspensión o denegación del asiento solicitado, da pie a la presentación del denominado recurso gubernativo por parte de la persona a favor de la que hubiera actuado el asiento pretendido o por el Notario autorizante del título:

  1. Pese a su denominación generalizada de recurso gubernativo ha de integrarse dentro del concepto de la jurisdicción voluntaria.

  2. La primera instancia de dicho recurso se ventila ante el Presidente del Tribunal Superior de justicia de la correspondiente Comunidad Autónoma, cuya resolución adopta la forma de auto.

  3. Dicho auto es definitivo en la vía gubernativa cuando el recurso se refiera a cuestiones de Derecho foral o especial de las Comunidades Autónomas correspondientes.

  4. En caso de tratarse de Derecho común (esto es, Derecho civil aplicable al conjunto del territorio nacional), cabe la apelación o segunda instancia ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, cuyas resoluciones establecen la doctrina del reiterado Centro Directivo y, en cierto sentido "anuncian" en algunos casos las líneas de reforma de los preceptos reglamentarios.

El contenido de la resolución de la Dirección General se encuentra tasado y establecido reglamentariamente por el art. 126, de tal manera que su resultado ha de coincidir con alguno de los tres supuestos siguientes:

  1. Si la resolución declarase insubsanable el defecto, el Registrador cancelará de oficio las anotaciones o notas marginales preventivas extendidas, y hará constar por nota al margen del asiento de presentación la resolución recaída.

  2. Si la resolución declarase subsanable el defecto, podrá ser subsanado dentro de los quince días siguientes... salvo si fuera mayor el plazo de vigencia del asiento de presentación o de la anotación o nota preventiva, en su caso.

  3. Si se resolviese que procede practicar la inscripción, por no adolecer el título de defecto alguno, el Registrador extenderá el asiento solicitado previa presentación de los documentos correspondientes, y si estos documentos no le fueren presentados dentro de término expresado en el párrafo anterior, extenderá de oficio las cancelaciones y nota que determina el mismo párrafo.

Si procede o no realizar la inscripción de un título presentado ante el Registro y que por tanto la calificación registral, el auto judicial y la resolución de la Dirección General de los Registros y del notariado no tienen un alcance de declaración de derechos, no de sentencia judicial en absoluto. Por tanto, aunque contra las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado no cabe recurso gubernativo alguno, ni tampoco recurso contencioso-administrativo, la aplicación del art. 24 de la Constitución (tutela judicial efectiva,tan al uso y al abuso en la actualidad), implica que sí queda abierta la vía judicial ordinaria ante la jurisdicción civil.

Existiendo demanda ante los Tribunales de Justicia para que se declare la validez del título, concede derecho al presentante para solicitar la correspondiente anotación preventiva, cuyos efectos se retrotraen a la fecha del asiento de presentación siempre que aquella se solicite dentro del periodo de vigencia de éste.