Adquisición de los derechos reales: la tradición

Introducción: la adquisición de los derechos reales

Uno de los problemas básicos que debe afrontar cualquier sistema jurídico radica en determinar como se llega a ostentar la titularidad jurídico-real de los bienes.

La tradición jurídica romanista, en la que se incardina claramente nuestro Derecho, enfoca la respuesta a dicho problema hablando de modos de adquirir el dominio y los demás derechos reales.

Pero, en realidad, la expresión resaltada no tendría por qué ser mantenida y podría ser perfectamente sustituida por la de formas de adquirir o, incluso mejor, por la de causas de adquisición de la propiedad y restantes derechos reales.

En efecto, a nuestro sistema jurídico lo que le importa es que la adquisición (y/o transmisión) de los derechos reales encuentre fundamento en un hecho, acto o negocio causal. Aunque podría inducir a confusión el abandono radical de la expresión modos de adquirir. El Derecho privado hunde sus raíces en la historia y, como veremos, siendo aconsejable una mínima referencia histórica a la denominada teoría del título y el modo, resulta conveniente a efectos pedagógicos mantener el giro lingüístico de modos de adquirir.

Los modos de adquirir: el artículo 609 del CC

Nuestro Código Civil afronta los problemas aludidos en una norma capital, el artículo 609, que textualmente se expresa así: "La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada o intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición".

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

Los contratos de finalidad traslativa y la tradición

Requiere el Código que tenga lugar la tradición respecto de "ciertos contratos". Esta última precisión del art. 609 trata de adelantar que existen algunos contratos que tienen por finalidad transmitir derechos reales (compraventa o mutuo), mientras que otros se encuentran dirigidos a resolver el problema de la prestación de servicios y no el de la dominación de las cosas (mandato, mediación).

Dicha precisión permite diferenciar entre contratos de (o con) finalidad traslativa y aquellos que carecen de ella.

La transmisión convencional, mediante contrato, de derechos reales requiere, en todo caso, que se produzca la tradición o entrega del objeto del derecho real o la puesta en disposición del mismo en favor del titular. En una hipoteca o en la opción de compra inscrita, la tradición se identifica con la escritura pública e inscripción registral.

La donación, en particular

La donación se trata de un contrato de finalidad traslativa pero es contemplada separadamente del resto de los contratos. La razón de ello radica en que, el Código Civil español atribuye a la donación un particular efecto transmisivo de la propiedad de las cosas donadas, sin necesidad de tradición o entrega de la cosa.

La sucesión mortis causa

Los derechos reales también se adquieren y transmiten "por sucesión testada e intestada", esto es, por la sucesión mortis causa. Sin embargo, dado que la herencia constituye una unidad patrimonial, compuesta por toda clase de acciones, obligaciones y derechos (no sólo los derechos reales), es natural que reclame un estudio específico.

El origen legal de ciertos derechos reales

La causa de nacimiento, adquisición o transmisión de los derechos reales se encuentra, algunas veces, en la propia Ley: usufructo, servidumbres, hipotecas, retractos... legales.

La usucapión

La prescripción adquisitiva o usucapión (art. 609.3) es también una causa legítima de adquisición, tanto de la propiedad en sí misma considerada (que es lo más frecuente en la práctica), cuanto de los demás derechos reales que sean susceptibles de posesión.

La ocupación

Frente a la funcionalidad general de la usucapión respecto de los derechos reales poseíbles, la ocupación sólo legitima la adquisición de la propiedad, resultando inhábil, por principio, para transmitir el propio dominio. No sirve tampoco como medio o causa de nacimiento y adquisición de los demás derechos reales.

La accesión

En la relación de modos de adquirir contemplados por el artículo 609 no hay ninguna referencia expresa a la accesión. Sin embargo, dicha omisión no afecta naturalmente a su condición propia de modo de adquirir las cosas accesorias que se incorporen a la principal.

Adquisición originaria y derivativa de los derechos reales

Adquisición originaria

Se habla de adquisición originaria cuando la titularidad dominical, de dominio (o de cualquier otro derecho real) se obtiene con independencia del derecho del titular anterior, ya sea:

  • Porque la misma adquisición coincide con el derecho (de propiedad), haciéndolo nacer o generándolo: tal ocurre en el supuesto de la ocupación de bienes muebles vacantes o abandonados.

  • Porque la titularidad jurídico-real (propiedad o cualquier otro derecho real limitado, que sea susceptible de posesión) se consigue sin estar fundamentada en el derecho del titular anterior a través, por ejemplo, de la usucapión.

Adquisición derivativa

La adquisición derivativa tiene lugar cuando el titular cede o transmite su derecho real (propiedad o cualquier otro, siempre que sea transmisible: uso y habitación, por ejemplo) a otra persona, que pasa a ser el nuevo titular. El nuevo titular ocupa la posición del anterior y, por consiguiente, el contenido y extensión de su derecho se mantiene en las mismas condiciones en que lo ostentaba el anterior titular.

Ahora bien, el anterior titular puede transmitir íntegramente su propio derecho o una facultad de éste. Así, el propietario puede enajenar su derecho de propiedad o bien constituir un usufructo o una hipoteca, manteniendo su titularidad dominical. Para referirse, técnicamente, a ambas eventualidades se suele subdistinguir, dentro de la adquisición derivativa, entre:

Adquisición derivativa traslativa

Mediante ella, se transmite o adquiere el mismo derecho del titular anterior (el propietario vende, el acreedor hipotecario cede su crédito hipotecario a otro, etc.)

Adquisición derivativa constitutiva

El titular transfiere o transmite parcialmente su derecho, dando origen a un nuevo derecho real (el propietario constituye un usufructo; el usufructuario otorga a otra persona derecho de habitación sobre la casa de la finca; el superficiario constituye una hipoteca, etc.).

Razones de la diferenciación entre ambas

La confrontación entre adquisición originaria y derivativa no es la única clasificación posible de las causas de adquisición o modos de adquirir, aunque resulta la más útil y operativa.

La calificación de una causa de adquisición como originaria o derivativa, no está privada de consecuencias prácticas: en caso, por ejemplo, de adquisición originaria de la propiedad, ésta se ha de presumir libre de cualquier otro derecho real limitado que anteriormente le afectara. Así, pues, la ocupación o la usucapión, además de traer consigo la extinción del derecho de propiedad del titular anterior, comportan la extinción de los derechos reales y cargas que pesasen con anterioridad sobre la cosa.

Otras clasificaciones de los modos de adquirir

Deben señalarse otros criterios de clasificación de los modos de adquirir:

  1. Atendiendo a la existencia o no de contraprestación por parte del adquirente del derecho real, cabe hablar de modos de adquirir onerosos y gratuitos.

  2. La adquisición de los derechos reales puede producirse tanto mediante actos inter vivos cuanto mortis causa.

  3. Teniendo en cuenta el ámbito objetivo de la transmisión o adquisición, se habla de modos de adquirir universales (ejemplo paradigmático la herencia, por recaer sobre un conjunto patrimonial) y particulares, en cuanto referidos a la adquisición o transmisión de uno o varios derechos reales, aisladamente considerados.