Los arrendamientos rústicos

Nociones generales: legislación aplicable

Hay que tener en cuenta que la regulación en vigor es la Ley 49/2003, la cual entro en vigor en mayo de 2004, por lo que la Ley que derogó 83/1980 sigue estando en vigor para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 49/2003, ya que ésta no tuvo carácter retroactivo.

La Ley 83/1980 de Arrendamientos Rústicos

Carece de exposición de motivos. Supuso la superación de toda la legislación anterior. Realiza una clarificación normativa.

La Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos

Aumenta la liberalización de las tierras y disminuye el contenido imperativo de la legislación especial.

La Ley 26/2005 por la que se modifica la Ley 49/2003

El breve periodo de aplicación de la L49/2003 y la perpetuación de los contratos realizados bajo la L83/1980 obliga a considerar diversas situaciones.

Ámbito de aplicación de la legislación especial de arrendamientos rústicos

Conforme a la LAR 1980, su ámbito territorial es "todo el territorio nacional, sin perjuicio de:

  • La aplicación preferente de los Derechos civiles, forales o especiales en todos los territorios del Estado donde existan normas peculiares al respecto;

  • La conservación, modificación o desarrollo por las de CC. AA. de las normas de su Derecho civil relativas a las materias reguladas en esta ley.

En parecidos términos se pronuncia la LAR 2003, cuya disposición Final segunda (Ámbito de aplicación) establece que "Esta Ley será de aplicación en todo el territorio nacional, sin perjuicio de la normativa de aplicación preferente que dicten las CCAA con competencia en materia de derecho civil, foral o especial".

Por lo que respecta al ámbito objetivo (en ambas leyes), "se considerarán arrendamientos rústicos a los efectos de esta Ley, todos los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, a cambio de precio o renta". De acuerdo con ambas leyes (una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos cuando uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales), siendo indiferente la calificación de que dicho contrato realicen las partes, así como la circunstancia de incluir construcciones o edificaciones u otros elementos destinados a la explotación, o que el precio consista en una cantidad alzada para todo el tiempo de arrendamiento o, en todo o en parte, en la mejora o transformación del fundo arrendado, según lo dispuesto en el artículo 2º.

Principios básicos de la legislación especial

La Ley de 1980

Entre los principios básicos que inspira la L.A.R. debe resaltarse la protección de la situación jurídica del arrendatario.

Esta ley tiene un claro carácter imperativo: "sólo serán renunciables los derechos del arrendatario desde el momento en que pueden ser ejercitables. La renuncia deberá constar en documento público”. En cambio, los derechos del arrendador son irrenunciables con arreglo a las normas ordinarias.

Hay que destacar también la fuerte intervención administrativa que se manifiesta, por ejemplo, en la forma del contrato, que si bien es libre, establece la ley que "la Administración competente establecerá, con las variaciones que para cada comarca se determinen, contratos-tipo para su formalización por escrito, y en ellos se hagan constar los derechos y deberes de ambas partes” .

La Ley de 2003

La característica principal de ésta Ley radica en establecer una “ flexibilización del régimen de los arrendamientos rústicos en España” y en procurar la máxima “ movilidad de la tierra”. Esta Ley establece que “ estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta Ley. Supletoriamente, regirá el CC y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables”. ¡La bases de la legislación especial característica del siglo XX pasan a la historia!.

En relación con la forma del contrato, se establece que los mismos deberán constar por escrito, pudiendo las partes compelerse a formalizarlos en documento público y a proceder al correspondiente inventario de los bienes arrendados.

La Ley de 2005

Los ejes fundamentales de la Ley de 2005 consisten en integrar dentro de la LAR el período de duración quinquenal de los contratos, que regía con anterioridad, y en reinstaurar la vigencia de los derechos de adquisición preferente reconocidos a los arrendatarios, al menos a los que tienen la condición de agricultor profesional.

Las reglas sobre capacidad de las partes

(Ley 83/80). En cuanto a la capacidad del arrendador, para dar fincas en arrendamientos sujetos a la Ley, se exige la misma capacidad que para enajenarlas; es preciso pues, ser mayor de edad y no sufrir restricción alguna de la capacidad de obrar. La capacidad de los representantes legales de los menores para dar en arrendamiento rústico las fincas de los representados queda limitada temporalmente al tiempo que falta para que dichos menores alcancen la mayoría de edad, no siendo prorrogables los ya vencidos al alcanzar dicha mayoría.

Respecto de la capacidad para ser arrendatario, sólo pueden ser arrendatarios de fincas rústicas los "profesionales de la agricultura”. Se entiende por profesionales de la agricultura:

  • La persona mayor de edad o emancipada que se dedique o vaya a dedicarse a actividades de carácter agrario o se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación, como agricultor profesional.

  • Las sociedades cooperativas agrarias de explotación comunitaria de la tierra.

  • Las sociedades agrarias de transformación u otras sociedades civiles laborales o mercantiles, cuyo objeto exclusivo sea el ejercicio de la actividad agraria.

  • Las entidades y organismos de las Administraciones Públicas que estén facultados para la explotación o subarriendo de fincas rústicas.

(Ley 49/03). La norma fundamental al respecto se caracteriza por limitarse a requerir la mera capacidad contractual tanto respecto del arrendador cuanto del arrendatario.