Los arrendamientos

Noción general de arrendamiento

El arrendamiento es un contrato que tiene por objeto el disfrute de una cosa, o el servicio prestado por una persona a título oneroso. El Código Civil, de acuerdo con la concepción romanista, comprende bajo la genérica denominación de contrato de arrendamiento tres figuras contractuales:

  1. El arrendamiento de cosas. Uso y disfrute temporal de una cosa.

  2. El arrendamiento de servicios. Prestación temporal de servicios.

  3. El arrendamiento de obras. Realizar una obra determinada.

La regulación del arrendamiento de cosas por el CC

Observaciones generales

Dados los términos generales con que define el Código Civil el arrendamiento y teniendo en cuenta que sólo se excluyen como materia de este contrato "los bienes fungibles que se consumen con el uso" (artículo 1545), es claro que también podrán ser objeto de arrendamiento los bienes muebles no fungibles y los semovientes. A éstos se les deben aplicar, con la debida adaptación, las normas que el Código dicta para los arrendamientos inmobiliarios.

El arrendamiento de cosas es definido en el CC como aquel por el que una de las partes, arrendador, se obliga a dar a la otra, arrendatario, el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y precio cierto. Son elementos esenciales de este contrato:
  • La cesión del uso de una cosa;

  • el precio cierto,

  • Y la duración temporal.

Para ser arrendador sólo se requiere la capacidad general para contratar, no exigiéndose ser dueño de la cosa.

Este principio sufre una excepción cuando se trata de arrendamientos inscribibles en el Registro de la Propiedad, pues estos son oponibles a terceros.

Características generales del arrendamiento

  • Contrato que tiene por objeto exclusivo transmitir el temporal goce o disfrute de una cosa: no se cede dominio de la cosa, sino su utilidad, entregando el arrendador sólo la posesión.

  • Es consensual, se perfecciona por el consentimiento.

  • Es un contrato bilateral y oneroso, mientras el arrendatario recibe el goce de la cosa el arrendador recibe a cambio el precio o renta, que se torna en elemento esencial.

  • Es un contrato conmutativo, pues el valor de las prestaciones de las partes aparece fijado de antemano.

  • Es un contrato temporal.

Contenido del contrato

Obligaciones del arrendador

Todas las obligaciones impuestas al arrendador se derivan del principio básico de que éste está obligado a procurar al arrendatario el goce de la cosa arrendada por todo el tiempo que dure el arrendamiento, en cuanto deberes correlativos al derecho de uso y disfrute del arrendatario. Así el arrendador está obligado a:

  1. Entregar al arrendatario la cosa u objeto del contrato.

  2. Conservar la cosa en estado de servir para el uso al que se la destine y, en consecuencia, a hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias.

  3. Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, no pudiendo variar la forma de la cosa arrendada y respondiendo ante el arrendatario de los vicios y defectos que impidan el normal uso y disfrute.

  4. Abonar al arrendatario los gastos necesarios que éste haya hecho en la cosa.

Obligaciones del arrendatario

Como contraposición del uso y disfrute de la cosa arrendada durante un tiempo cierto, y de la obligación del arrendador de mantenerle en ese derecho, el arrendatario estará obligado a:

  1. Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

  2. Usar la cosa arrendada conforme al uso pactado y, en su defecto, en función de la naturaleza de la cosa, asumiendo las reparaciones urgentes que haga el arrendador.

  3. Poner en conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad dañosa y la necesidad de reparaciones.

  4. Responder del deterioro de la cosa, a no ser que pruebe que fue ocasionado sin su culpa.

  5. Devolver la cosa, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, presumiéndose que la recibió en buen estado.

Extinción del arrendamiento

Causas de extinción

Son causas de extinción del arrendamiento:

  1. El cumplimiento temporal del contrato, sin necesidad de requerimiento. Si al terminar el período temporal concertado, el arrendatario continúa disfrutando de la cosa durante quince días, se entiende que hay tácita reconducción (nuevo contrato de arrendamiento) por el tiempo que establezca el Código Civil según se trata de finca urbana o rústica.

  2. La pérdida o imposibilidad de goce de la cosa arrendada.

  3. El incumplimiento de una de las partes.

  4. Extinción del derecho del arrendador.

El desahucio

Es la facultad que tiene el arrendador para proceder judicialmente contra el arrendatario, a fin de expulsarlo de la finca. Causas:

  1. Haber expirado el término de duración del arrendamiento.

  2. Falta de pago del precio convenido.

  3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

  4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer.

Disposiciones del CC relativas al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas

Fincas rústicas

El arrendatario sólo tendrá derecho a la rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos si ésta tiene lugar por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos (incendio, guerra, terremoto, inundación insólita), no dando lugar a dicha rebaja la esterilidad de la tierra o el caso fortuito ordinario.

Si no se fija su duración, se entiende celebrado el contrato por el tiempo necesario para la recolección de todos los frutos del año o los que pueda dar de una vez, aunque sean en plazos superiores.

El arrendatario saliente debe permitir al entrante que lleve a cabo lo necesario a fin de que pueda realizar las labores preparatorias del año siguiente y el entrante permitirá al saliente la recolección y aprovechamiento de los frutos.

Fincas urbanas

Si no se ha pactado nada al respecto, se estará a la costumbre del lugar en relación con las reparaciones que han de ser de cuenta del propietario.

Si no se estipuló plazo, se entiende hecho el arrendamiento por años, meses o días, según la forma en que se haya fijado el alquiler (renta), ya sea éste anual, o mensual o diario.

Si se arriendan la casa, el almacén o la industria, junto con los muebles, el arrendamiento de éstos se entiende por el tiempo que dure el arrendamiento de la finca arrendada.

El subarriendo y la cesión del arrendamiento

Desde la posición del arrendatario el goce de la cosa puede ser transmitido, ya sea mediante subarriendo o mediante cesión.

El subarriendo supone un nuevo contrato de arrendamiento, hecho por el arrendatario (que ahora asume una posición de arrendador: subarrendador), y que no altera el contenido del anterior contrato. El Código Civil autoriza el subarriendo, salvo que en el contrato de arrendamiento se prohíba expresamente.

Si bien no existe relación entre el arrendador y el subarrendatario, el Código Civil establece una acción directa a favor del arrendador contra el subarrendatario para reclamarle, de una parte, que el uso y conservación de la cosa arrendada se lleve a efecto por el subarrendatario en la forma pactada entre arrendador y arrendatario, y de otra parte, lo que el arrendatario le debe, sobre lo que a su vez el subarrendatario deba al arrendatario pro razón de la renta del subarriendo. La acción pretende evitar confabulaciones entre subarrendador y subarrendatario en perjuicio del arrendador.