La regulación de los arrendamientos urbanos celebrados a partir del 1 de enero de 1995

Introducción

La vigente LAU se aprobó el 3 de noviembre de 1994 y fue publicada en el BOE de 25 de noviembre como Ley 29/1994.

Rasgos fundamentales de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

La nueva LAU sorprende por su brevedad y concisión. Inicialmente establece una regulación de nueva planta que, al menos de cara al futuro, se caracteriza por la extraordinaria sencillez de sus planteamientos.

Observaciones de carácter sistemático

Desde el punto de vista sistemático la LAU aparece estructurada en cinco Títulos que, respectivamente, se intitulan o rubrican de la forma siguiente:

  1. Ámbito de la Ley (arts. 1 a 5)

  2. De los arrendamientos de vivienda (arts. 6 a 28).

  3. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda (arts. 29 a 35

  4. Disposiciones comunes (arts. 36 y 37), y

  5. Procesos arrendaticios (arts. 38 a 40).

La diversidad de régimen jurídico: arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto del de vivienda

El cuerpo central de la regulación de la LAU viene constituido por el Título II; Lo que, a su vez, es una consecuencia de una opción legislativa: el legislador procura un régimen relativamente tuitivo y sometido a la regulación imperativa del arrendamiento de vivienda, mientras que cualesquiera otros arrendamientos quedan reservados al libre pacto de las partes.

La delimitación del arrendamiento de viviendas: exclusión de los inmuebles destinados a actividades profesionales

La nueva Ley considera arrendamiento de vivienda exclusivamente al alquiler "cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario", mientras que el arrendamiento para uso distinto del de vivienda se caracteriza por vía negativa: se considera tal "aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior".

La voluntas legis circunscribe los aspectos tuitivos de la nueva regulación exclusivamente a los bienes inmuebles que sirven para atender la necesidad permanente de vivienda. Consecuencias:

  1. Considera el legislador que sólo merece una especial protección el arrendamiento de vivienda habitual y permanente.

  2. Tampoco tienen por qué serlo los arrendamientos destinados a cualquier actividad (productiva o no).

  3. Aún cuando constituyan inicialmente inmuebles aptos para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, se excluyen a las que podíamos considerar como viviendas suntuarias, cuyo alquiler puede regirse por el libre pacto de las partes.

Los arrendamientos de vivienda

El Título II tiene carácter imperativo y, por consiguiente, cualesquiera condiciones o estipulaciones contractuales que resulten perjudiciales para el arrendatario respecto de la regulación legalmente establecida son sancionadas con la nulidad.

La duración del contrato

La duración del contrato del arrendamiento será libremente pactada por las partes, aunque -a voluntad del arrendatario- el plazo de duración contractual es de cinco años, mediante el sistema de prórroga potestativa para el arrendatario.

La prórroga anual durante el quinquenio inicial sólo podrá ser excluida cuando, de forma expresa, conste en el contrato que la duración tendencialmente quinquenal no puede entrar en juego en atención a la necesidad del arrendador de ocupar por sí o para sí mismo, como vivienda permanente, el inmueble objeto de arrendamiento.

Concluido el período quinquenal sin que ninguna de las partes haya notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, la ley permite la continuidad de año en año por un nuevo período trienal.

La nueva Ley descarta la existencia de subrogación inter vivos. La cesión del contrato o el subarriendo requieren el consentimiento, expresado por escrito, del arrendador conforme a las reglas generales en materia de contratación.

El efecto de la subrogación mortis causa, queda limitado al período contractual restante.

Respecto del uso de la vivienda familiar en casos de crisis matrimonial, el texto establece que "el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada” .

La modificación introducida por la Ley 19/2009

La Ley 19/2009 de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios ha introducido una modificación en relación con la prórroga obligatoria en los contratos de arrendamiento de vivienda, potestativa para el arrendatario, pero obligatoria para el arrendador.

La modificación restringe el significado de la prórroga quinquenal potestativa para el arrendatario, atendiendo a los intereses del arrendador y ampliando la exclusión de la prórroga en beneficio también de los familiares de primer grado y en caso de crisis conyugal, también del cónyuge.

La renta

Una vez fijada la renta por las partes a su libre albedrío, la Ley solo prohíbe la exigencia de pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada con arreglo al índice nacional general del IPC.

Contenido del contrato: derechos y obligaciones de las partes

La nueva LAU introduce la novedad de que, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, el arrendatario podrá realizar las obras requeridas por la condición de minusválido de sí mismo o de cualquier otra persona que con él conviva.

El texto exige al arrendatario de forma cautelar, la "previa notificación por escrito al arrendador de las obras que pretenda llevar a cabo” .

Se mantienen los derechos de tanteo y retracto en favor del arrendatario, estableciéndolos como imperativo y obligatorio para el arrendador en los contratos de duración igual o superior a cinco años. En los casos de superior duración convencionalmente pactada, cabe excluir el derecho de adquisición preferente.

La terminación del contrato

En un sistema normativo de plazo arrendaticio limitado por la propia voluntad de las partes, conforme las reglas generales del contrato de arrendamiento, es obvio que una vez superado el llamado "plazo mínimo" la extinción del contrato se produce de forma automática por el mero transcurso del plazo pactado.

Bajo la rúbrica de habitabilidad de la vivienda, la ley establece la posible suspensión del contrato por obras, sean acordadas por una autoridad competente, sean meras obras de conservación.

En relación con las causas de resolución, el art. 27 reclama la aplicación del art. 1.124 del CC., como acción general de resolución a causa del incumplimiento por cualquiera de las partes de cualquiera de las obligaciones que le competen.

El art. 28 establece como causas específicas de extinción la pérdida de la finca y la declaración de ruina.