El contrato de obra

Introducción: concepto y caracteres

El contrato de obra en el CC

El Código Civil contempla una subespecie de contrato de arrendamiento a la que denomina "arrendamiento de obra(s)". La doctrina tratar de evitar la denominación de arrendamiento de obra, llamándolo contrato de obra, contrato de empresa, contrato de ejecución de obra o incluso contrato de industria. El mismo fenómeno se aprecia en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

El contrato de obra se puede definir como aquel en cuya virtud una persona (contratista), se obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra (comitente), que habrá de pagar por ella un precio cierto.

La nota distintiva de este contrato radica en que lo prometido por el deudor no es el trabajo o el servicio en sí mismo considerado, sino el resultado del trabajo: la obra. Queda sometido, pues, el contratista al desempeño de una obligación de resultado.

Por lo demás, es un contrato puramente consensual, oneroso, sinalagmático, de carácter conmutativo y de forma libre.

La Ley de Ordenación de la Edificación

La aprobación de la Ley 38/1999 fue en cierto sentido una sorpresa, dado que la última década del siglo XX parecía abocada a la aprobación de los trabajos preparatorios de modificación del CC en materia de contratos de servicios y de obra.

La promulgación de la LOE no puede suponer hacer tabla rasa del Código Civil por dos razones:

  1. Porque cualesquiera obras, que como obligación de resultado, hayan de considerarse objeto del contrato y no sean susceptibles de ser calificadas como edificaciones a los efectos de la LOE obviamente requieren la aplicación e interpretación del Código.

  2. Lo establecido en la disposición transitoria primera de la LOE supone que, incluso en relación con las edificaciones, durante años habrá de pervivir el régimen de responsabilidad previsto en el artículo 1.591 del Código Civil y, en consecuencia, la amplia jurisprudencia dictada sobre el particular.

El objeto del contrato

La obra

Las normas del Código Civil, en su mayoría, al regular el contrato de obra parecen pensar exclusivamente en que el objeto del contrato sólo fuese la construcción o, en su caso, reparación o rehabilitación de edificios.

No obstante ello, es indiscutible que pueden ser objeto de contrato de obra todas las cosas, todo resultado material, industrial, científico o artístico.

En general, la obra objeto del contrato debe reunir los requisitos propios de cualquier prestación: posible, lícita y determinada o determinable.

La ejecución de una obra puede contratarse conviniendo que el que la ejecuta ponga solamente su trabajo o su industria (simple contrato de obra), o que también suministre material (contrato de obra con suministro de materiales).

El precio

Resalta el artículo 1.544 que el contratista "se obliga a ejecutar una obra... por precio cierto". Así pues, para el contratista el objeto fundamental del contrato es la obtención de un precio consistente en un "ajuste o precio alzado", es decir, fijado de antemano y pagadero según una forma determinada. El precio puede consistir en:

  • Un precio o ajuste alzado por la ejecución completa de la obra.

  • Un precio por unidades o por "certificaciones de obra".

Ninguna de estas modalidades de precio es regulada con detalle por el Código Civil.

El cambio de las condiciones originariamente pactadas conlleva la facultad del contratista de revisar el precio inicialmente estipulado, por el contrario, el encarecimiento de los elementos necesarios para la realización de la obligación será a cuenta del contratista que inadvertidamente ha corrido con semejante riesgo. Estas normas tienen carácter meramente dispositivo y son sustituibles por cualesquiera otras reglas que voluntariamente puedan establecer las partes del contrato.

Posición del contratista

La ejecución de la obra

La principal obligación del contratista consiste en realizar la obra de acuerdo con los usos de su actividad o profesión (la llamada lex artis), en el tiempo y las condiciones convenidas, según lo pactado, ya sea entregando la totalidad de la obra al finalizar el plazo o fraccionándola en ejecuciones parciales.

El encargo de ciertas obras suele ir acompañado de un diseño o proyecto. En este caso, la obra debe realizarse conforme a él, pudiéndose sólo variar por acuerdo de las partes, si bien el comitente puede reservarse en el contrato la facultad de modificarlo dentro de ciertos límites.

Es usual, sobre todo en los contratos de obra referentes a construcciones propiamente dichas, la inserción de una cláusula penal imponiendo al contratista una indemnización alzada o proporcional por el retraso en la terminación.

La acción directa de trabajadores y suministradores

Normalmente el contratista debe celebrar a su vez una serie de contratos con terceras personas, con la finalidad puesta en la realización o ejecución de la obra. Y el artículo 1.597, otorga a tales personas una acción directa para reclamar al comitente cuanto se les adeude: "los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación".

Queda limitada la acción directa a la cantidad que, adeude el comitente al contratista, pues si éste ha sido pagado no ha lugar la acción directa. Lo mismo ocurre en el caso de que la obra haya sido contratada por unidad de medida o por administración, pues el precepto requiere que el contrato de obra será por precio o ajuste alzado.

Están legitimados activamente para ejercitar la acción directa cualesquiera personas que, mediante su trabajo o la entrega de materiales destinados a la realización de la obra, hayan contribuido a la actividad propia del contratista. No se requiere que quienes hayan aportado su propio trabajo se encuentren relacionados con el contratista mediante contrato laboral, sino que basta cualquier posible prestación de servicios.

El derecho de retención

El artículo 1.600 establece que "el que ha ejecutado una obra en cosa mueble tiene el derecho de retenerla en prenda hasta que se le pague". Notas para la correcta intelección del precepto:

  1. El contrato de obra debe consistir en una reparación o reconstrucción de una cosa mueble, careciendo de derecho de retención alguno el contratista inmobiliario.

  2. Parece otorgarse derecho de retención únicamente al contratista que ha ejecutado completamente la obra.

Es correcto, sin embargo, entender que una vez que la obra ha comenzado a ser realizada por el contratista éste cuenta con el derecho de retención por el correspondiente crédito.