El contrato de compraventa

La compraventa: ideas generales

Noción y caracteres

Tradicionalmente se ha considerado la compraventa como el "contrato-tipo" por antonomasia, y parte de sus preceptos se aplican, en principio, y con las precisas adaptaciones, a los demás contratos en que existen prestaciones recíprocas.

Conforme el artículo 1.445 del Código Civil: "por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente".

Por consiguiente, la compraventa es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento.

La entrega de la cosa y el pago del precio corresponden a la fase de ejecución del contrato.

Es también un contrato bilateral por producirse obligaciones recíprocas para las dos partes contratantes: la entrega de la cosa y el pago del precio, actuando una como causa de la otra.

Es un contrato oneroso, por suponer una equivalencia entre las prestaciones de las partes, esto es, sacrificios recíprocos para comprador y vendedor.

Por lo general es un contrato conmutativo al estar determinado el intercambio de prestaciones desde el momento de su perfección; pero puede ser aleatorio en ciertos casos, como sucede cuando se trate de "cosas futuras" a riesgo del comprador o "compraventa de esperanza", en la que el comprador se obliga a pagar el precio, tenga o no existencia la cosa.

Es un contrato traslativo de dominio, en el sentido de que sirve de título para la transmisión de la propiedad, siendo dicho resultado la finalidad perseguida por el comprador: la adquisición en propiedad.

El carácter traslativo no está reñido con el llamado pacto de reserva de dominio.

Consiste dicho pacto en la estipulación expresa contemplada en el contrato en virtud de la cual vendedor y comprador acuerdan que no se producirá la transmisión de la propiedad de la cosa vendida hasta que no se produzca el pago íntegro del precio convenido. El Código Civil no contiene norma alguna relativa a dicho pacto.

Sin embargo, la doctrina jurisprudencial al respecto es absolutamente firme y reiterada a favor de su licitud.

Capacidad para celebrar el contrato de compraventa: las prohibiciones

La compraventa exige, como en todos los contratos, que las partes contratantes tengan la capacidad suficiente para contratar y obligarse. El artículo 1.457 sienta como regla general que "podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse… ". De este modo se establece una remisión a la normativa en materia de capacidad de obrar.

Los cónyuges, cualquiera que sea el régimen del matrimonio, pondrán venderse bienes entre sí.

El artículo 1459, para evitar posibles fraudes o perjuicios en supuestos en que hay intereses encontrados, prohíbe a determinadas personas adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia, bienes de otras sobre las que tienen algún tipo de influencia:

  • Se prohíbe al tutor adquirir los bienes de sus pupilos, siendo extensible a todo cargo tutelar.

  • Por lo que respecta a los mandatarios y los albaceas, la prohibición se hace extensiva a cualquier forma de administración o representación voluntaria.

  • Prohibición sobre los funcionarios públicos en la demarcación territorial y respecto de los bienes de cuya administración estuviesen encargados; al personal al servicio de la Administración de Justicia, los bienes en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdicción ejerciera sus funciones, afectando también a abogados y procuradores.

La contravención de estas prohibiciones comporta la nulidad radical y absoluta del contrato celebrado, independientemente de la posible responsabilidad disciplinaria y penal a que pudiera dar lugar en su caso. La conculcación de la prohibición del mandatario y albacea es objeto de anulabilidad, al poder recaer con posterioridad el consentimiento del mandante o los sucesores.

El objeto de la compraventa

Las cosas

En general

Las cosas pueden ser corporales o incorporales o derechos; mueble e inmuebles; presentes y futuros; pero, en cualquier caso, han de reunir una triple condición:

  1. Que sean de comercio lícito.

  2. Que tengan existencia real o posible.

    • Si la cosa no tiene existencia real al contratar, pero previsiblemente la llegará a tener, la compraventa puede revestir dos modalidades distintas según la voluntad de las partes:

      1. Compraventa de cosa esperada.

        • En tal caso, la compraventa reviste los caracteres conmutativo y condicional, en cuanto las partes subordinan la eficacia del contrato a la existencia de la cosa. Si la cosa no llega a tener existencia, no hay obligación por parte del vendedor de entregar cosa alguna, ni el comprador ha de pagar el precio.

      2. Compraventa de esperanza.

        • Si, por el contrario, los contratantes celebran la compraventa a todo evento, es decir, que el comprador pague el precio aunque la cosa objeto del contrato no llega a existir, se tratará de un contrato aleatorio. El vendedor se limitará a hacer lo posible para la existencia de la cosa, y el comprador vendrá obligado a pagar lo pactado.

  3. Que la cosa haya sido objeto de determinación o sea susceptible de ello.

La venta de cosa ajena

Por otra parte, no es necesario que el bien objeto de la compraventa forme parte del patrimonio del vendedor en el momento de celebración de la compraventa, pues la finalidad traslativa del dominio no se alcanza sino con la ejecución del contrato. Por lo cual, cuando el contrato no es de ejecución simultánea, sino que la misma se pospone, el vendedor devendrá obligado a adquirir el bien vendido para que, en el momento de la ejecución, pueda transmitir el dominio.

Lo dicho equivale a afirmar que es posible y perfectamente lícita la venta de cosa ajena, sobre la que el Código Civil guarda absoluto silencio.

Ahora bien, la general admisibilidad de la figura no supone la quiebra de las reglas generales sobre la anulabilidad de semejante tipo de venta cuando, por error de ambas partes o por conducta dolosa del vendedor, deba considerarse que el contrato se encuentra viciado desde el mismo momento de su celebración.

El precio en la compraventa

Requisitos

El precio es el otro elemento objetivo característico de la compraventa y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa entregada. Ha de reunir los siguientes requisitos:

  1. Precio verdadero o real.

    • Si no existiera, estaríamos ante un contrato de compraventa simulado, que si cumple los requisitos de la donación se considerará como tal. Su ausencia o ilicitud provocaría la declaración de la inexistencia de la compraventa.

  2. Precio cierto o determinado.

    • Basta que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio, ya sea con referencia a otra cosa cierta, se determine por el que tuviera la cosa en determinado día, bolsa o mercado, o se deje su señalamiento al arbitrio de persona no participante en el contrato.

  3. Consistente en dinero o signo que lo represente.

    • Por principio, el precio debe consistir en dinero, en cuanto medio legal de pago, pues si consiste en cualquier otra cosa debe entenderse que estamos ante un supuesto de permuta.

    • El artículo 1.446 contempla la circunstancia de que el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, estableciendo como criterio principal para la calificación del contrato como compraventa o permuta la intención de las partes, y como ratio subsidiaria, la proporcionalidad entre el dinero y el valor de la cosa.

  4. ¿Precio justo?

    • Para el Código Civil la compraventa no supone una estricta equivalencia objetiva entre el valor de la cosa y el precio pagado, circunstancia por la que no existe la exigencia de que el precio sea justo, si bien el precio irrisorio se equipara al precio simulado.

    • Si el precio está fijado por disposiciones administrativas o precio legal, si el convenido es superior, el contrato será nulo parcialmente, es decir, el exceso se tendrá por no puesto.

El pacto de arras

En la celebración del contrato de compraventa es sumamente frecuente el establecimiento de un pacto de arras, regulado en el artículo 1.454.