Los contratos de obra. El depósito mercantil. El contrato de edificación

El contrato de obra, en general

Noción y caracteres del contrato de obra

Aquel en que una de las partes (llamada empresario o contratista) con organización y medios propios y a cambio de un precio, se compromete por encargo de otra (denominada principal, comitente o dueño) a obtener un determinado resultado (una obra material o un servicio ) del que el principal se aprovecha y disfruta.

Es, por tanto, un contrato bilateral y sinalagmático al que concurren, respectivamente, el principal o dueño de la obra que formula el encargo haciendo suyo el resultado, y el contratista o empresario, que acepta la ejecución del encargo, gestiona su consecución, entrega el resultado y percibe el precio.

Es, esencialmente, un contrato de tracto sucesivo, pues desde que se formula y acepta el encargo hasta que se remata la obra encomendada transcurre un plazo.

Su objeto es la consecución del resultado que el comitente encarga y el contratista o empresario se compromete a conseguir y entregar en las condiciones y características estipuladas o en las normales en el tráfico.

Su carácter mercantil deriva de que el contratista o empresario está respaldado por una organización de recursos materiales y personales de los que ha de valerse para lograr el resultado comprometido.

Cuando el contrato accede al rango mercantil, es usual que desaparezca el intuitu personae, que, en cambio acompaña naturalmente a los que se mantienen en el ámbito del Derecho privado común.

El problema de la legislación aplicable

El CCo no contempla el contrato de obra. El tronco común del contrato de obra debemos buscarlo en el mal llamado arrendamiento de obra que regula el Código Civil en los artículos 1588 a 1600.

No parece presentar graves problemas para su calificación como contrato mercantil cuando se inserte en una organización empresarial creada y sustentada por uno de los contratantes, precisamente para realizar estos encargos a requerimiento del público. Con mayor razón lo será si también el comitente es comerciante porque en este caso la mercantilidad le viene también de su condición de ser operación auxiliar del comercio, es decir, preparatoria para ejercer una actividad de esa naturaleza.

En cualquier caso, tendrá mucha importancia en el tema la Ley 38/1999 de 5 de noviembre sobre Ordenación de la edificación que en su artículo1 indica que tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso.

Clases

Que la obra consista en la creación de una res nova, dotada de identidad y autonomía respecto a los elementos empleados para su elaboración.

El Código Civil influido por la idea de que la especie típica es la construcción de edificios, mantiene ( art.1588) el carácter de contrato de obra al margen de quien proporcione los materiales.

Parece válida en consideración a los usos del comercio, la que constituye norma legal en otros sistemas. A falta de acuerdo expreso, los materiales debe proporcionarlos el contratista.

Que se trate de la reparación, modificación o acondicionamiento de cosas preexistentes, llamadas a conservar o recuperar su naturaleza primitiva.

Aquí habrá que diferenciar si la cosa sobre la que se ejecuta la obra se entrega al contratista para la ejecución del encargo o permanece en poder del comitente.

Tener también en cuenta el Derecho de Retención (art. 1600 del Código Civil) el cual será difícilmente realizable cuando el bien sobre el que se ejecuta la obra va a hallarse en todo momento en posesión del comitente.

Que la obra tenga como soporte la persona del comitente.

En tales supuestos y en relación con la responsabilidad prevista en el artículo 1596 del Código Civil, el deber de custodia debe entenderse sustituido por una obligación de mantener a la persona sobre la que recae la prestación en las imprescindibles condiciones de confort y seguridad.

Que sean contratos de obra por empresa que tienen por objeto la obtención de un resultado inmaterial o intangible.

La actuación del contratista comporta también la elaboración y entrega de un bien mueble.

No es infrecuente que el contenido de las obligaciones de los contratantes se complete con una llamada a la confidencialidad.

Se considerarán también contratos de obra los llamados llave en mano que acumulan a cargo del contratista una variedad de prestaciones, diversas en su contenido y naturaleza, pero que se armonizan y complementan, dando lugar a otro resultado distinto de aquellas y que es el que se eleva a objeto del contrato.

Forma

El contrato de obra responde a la regla de la consensualidad como único requisito, la perfección va unida a la entrega de la cosa sobre la que se ha de proyectar la actuación del contratista, lo que desplaza la figura hacia la categoría de los contratos reales.

La construcción de un buque, un complejo industrial o una maquinaria son supuestos en que el uso ha consagrado la forma escrita como requisito natural para su validez habida cuenta de que la ejecución comporta acuerdos precisos sobre la cosa y plazos que no suelen quedar confiados a un mero acuerdo verbal entre las partes.

Contenido del contrato: Obligaciones del contratista o empresario

Las obligaciones del contratistas pueden considerarse resumidas en la ejecución y entrega de la obra comprometida en las condiciones y plazo convenido por el comitente.

Puede haber vicisitudes concernientes al suministro de materiales cuando la naturaleza del encargo exija el acopio y utilización de aquellos. Habrá de estarse a lo que sobre el particular convengan las partes (art. 1588 CC) siempre teniendo en cuenta que este pacto no varia la naturaleza del contrato. Si por pacto o costumbre los proporciona el comitente, el contratista está obligado a denunciar eventuales defectos de calidad o naturaleza.

La obra ha de ser ejecutada según las instrucciones del comitente, salvo inexistencia o insuficiencia, en cuyo caso el empresario habrá de ajustarse a las llamadas "reglas del arte" es decir, a los cánones técnicos consagrados por el uso o recopilados en reglamentos sectoriales.

Para evitar discusiones sobre calidad de la obra ejecutada es normal establecer el sometimiento al dictamen pericial, designando personas concreta o bien entidades que dictaminen sobre la adecuación de lo ejecutado con lo que se encargó.

El art. 1598 CC contiene dos reglas al respecto.

  1. Si la persona que ha de aprobar la obra es un tercero se estará a lo que éste decida.

  2. Cuando se conviniere que la obra se ha de hacer a satisfacción del propietario se entiende reservada la aprobación, a falta de conformidad, al juicio pericial correspondiente.

Si la previsión contractual falta y no existen usos consolidados, habrá de acudirse a lo que se establece para la compraventa (art. 336 CC y arts. 1484 a 1490 CC).

En materia de calidad suele articularse en el contrato un sistema de garantías de buen funcionamiento prestada por un tercero que se compromete al pago de una indemnización para el caso de que la obra no alcance las prestaciones que de ella se esperaban y se especificaron al contratar.

El plazo para efectuar la entrega suele constituir un elemento de gran transcendencia en muchos de los contratos de obra. Es frecuente el establecimiento de cláusulas sobre el particular, aunque no sea absolutamente imprescindible para su valida celebración.

Las partes pueden incorporar cláusula penal sancionadora del incumplimiento cuyo posible rigor podrá ser reducido por los tribunales (art. 1154 CC y jurisprudencia).

El art.1105 CC indica que nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que previstos fueran inevitables.

Obligaciones del principal

Lo esencial es el pago del precio, como complementaria y con esa ambigua naturaleza de derecho-deber puede también mencionarse la recepción de la obra.

Respecto al precio habrá de estarse a lo acordado al celebrar el contrato con independencia de que haya mediado presupuesto previo.

La indeterminación sobre el momento de satisfacerlo debe interpretarse como que debe abonarse es objeto de concreción en los contratos entre las múltiples modalidades que la práctica conoce. El supuesto menos problemático es el ajuste a tanto alzado o precio cerrado, que supone que la obra se realiza a riesgo y ventura del empresario o contratista, quien asume el alza o baja que a lo largo de la ejecución puedan experimentar los elementos precisos. El art. 1593 CC aún concebido para la construcción inmobiliaria es valido para cualquier tipo de obra.

La jurisprudencia entiende que la regla general en materia de obras es el precio abierto al ser los costos de una obra sometidos a continua variación por lo que la subsistencia de unos precios iniciales requiere el necesario consenso de los interesados.

Otro punto importante son los plazos de pago y se suele establecer un calendario de pagos.

También distinguiremos entre la ejecución de obra por unidades (art.1592 CC) que incide no solo en el precio sino también sobre la recepción de la obra, la responsabilidad por vicios y el desplazamiento del riesgo de pérdida y la ejecución en la que solo se establezca los vencimientos de los plazos para el pago del precio pero no supone la recepción ni presume conformidad alguna.

La otra obligación del principal es la recepción de la obra a su terminación y previo aviso del empresario.Si no está totalmente terminada no hay posibilidad de entrega ni deber de recepción.

El principal tiene derecho antes de la recepción a la llamada verificación de la obra, es decir, la comprobación de que se ajusta a las condiciones del encargo realizado.

Si el principal retrasa la recepción y eventualmente el pago por supuestos vicios o defectos de la obra que luego se revelan inexistentes, incurrirá en responsabilidad por mora. En la Ley de Ordenación para la Edificación se contiene una regularización pormenorizada de la recepción de la obra.

El juego de las garantías

Lo mejor es articular alguna garantía en beneficio del acreedor reconociéndole algún privilegio sobre la obra.

Si se trata del contratista su condición de propietario de la obra mueble objeto del encargo hasta que se efectúe la entrega puede representar garantía suficiente. Si el objeto del contrato es repararla podrá, según el art. 1600 CC, retenerla en prenda hasta que se le pague.

Si se trata del comitente en el supuesto en que sea él quien proporciona los materiales tendrá la garantía que deriva de su condición de propietarios de la obra por efectuarse ésta sobre cosa propia.

Supuestos de resolución anticipada del contrato

La configuración del contrato como de tracto sucesivo origina la posible aparición de acontecimientos que impiden la normal ejecución de las prestaciones recíprocas previstas en su celebración.

El desistimiento unilateral del comitente a la ejecución de la obra es siempre posible, cualquiera que sea la circunstancia que lo motive.

El art. 1594 CC establece que el dueño puede desistir por su sola voluntad de la construcción de la obra aunque haya empezado indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.

Aunque no está previsto el desistimiento unilateral del contratista, sí cabe la imposibilidad sobrevenida de acabar la obra, tanto por causas subjetivas independientes de su voluntad como por causas objetivas.

La pérdida o deterioro de la obra antes de su entrega por accidente imprevisto y salvo morosidad de alguna de las parte está contemplada en los arts. 1589 y 1590 CC, haciendo recaer íntegramente sobre el contratista las consecuencias del siniestro en lo que se refiere al trabajo incorporado, y sobre quien hay proporcionado el material los daños sufridos por éste.

El subcontrato. Concepto y caracteres

Es la figura en que el contratista inicial encarga la ejecución de determinadas unidades de obra, o incluso su totalidad a otros empresarios, bien por la mayor especialización de éstos, bien por la acumulación de encargos de aquél o bien por que las condiciones de su contrato con el comitente le resulta favorable esta modalidad.

No hay subcontratista cuando el empresario o contratista se vale de personal laboral vinculado a su organización por una relación de servicios con independencia de que sean colaboradores fijos o eventuales.

Tampoco la hay en el caso de concurrencia de contratistas, que se produce cuando por la complejidad o magnitud de la obra un mismo comitente concierta contratas con varios empresarios.

Tampoco es subcontrato el supuesto de cesión de obra que supone el cese y liquidación del anterior contratista y la contratación de uno nuevo que continúe la ejecución del encargo, en relación contractual directa con el comitente.

La regla general en el contrato de obra mercantil es que, salvo prohibición expresa del comitente, el contratista puede libremente subcontratar parcial o totalmente (art. 1596 CC).

En el sector público ocurre lo mismo y salvo que el contrato disponga lo contrario, el adjudicatario podrá concertar con terceros la realización parcial del mismo.

La inexistencia de vínculo contractual entre comitente y subcontratistas parece tener una excepción en el art. 1597 CC aplicable a trabajadores y proveedores del contratista. Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación.

El depósito mercantil

Consideraciones generales. Normativa aplicable

Consiste en proveer a la custodia de la mercancía y sufragar los gastos de su conservación. Con este fin el titular de los géneros necesitados de salvaguarda puede obtener este servicio en el mercado con el contrato de depósito que celebrará o con un depositario ocasional o bien con entidad o compañía con organización y medios para realizar este tipo de prestaciones.

En ambos casos el contrato tendrá carácter mercantil bien como auxiliar a una operación comercial de otra naturaleza o bien como operación comercial directa al constituir el tráfico profesional de uno de los contratantes (el depositario).

El CCo en el art. 310 hace una remisión a las condiciones generales incorporadas a estatutos y reglamentos de los bancos, compañías de depósito y de crédito que habrá de interpretarse con el alcance que la legislación más moderna establece en materia de fuerza vinculante de las condiciones generales de los contratos.

El depósito ordinario: concepto, régimen jurídico y obligaciones de las partes

El depósito es un contrato bilateral y real por el que una persona (depositante) entrega a otro (depositario) una cosa mueble para que la custodie y se la restituya a él mismo o a la persona que designe.

Por lo que al depósito concierne la cosa ha de ser un bien mueble de no inmediato consumo (art. 1759 CC). Si se trata de una cosa fructífera el depositario cuidará del percibo de los frutos (art. 308 CCo) como se concreta también para los frutos civiles (intereses).

La obligación de custodia se extiende a la vigilancia sobre la correcta conservación del objeto depositado.

Por lo que concierne a la responsabilidad su régimen es el típico de las obligaciones ex recepto, el depositario no responde de daños derivados del fortuito o fuerza mayor pero sí le incumbe la carga de la prueba de haber desplegado la debida diligencia.

Los depósitos especiales

Deposito cerrado. Se entrega al depositario un recipiente o envoltorio en cuyo interior se alojan las cosas en cuya conservación está interesado el depositante. En este caso, la obligación y responsabilidad del receptor se concreta en la incoluminidad del continente, pero no de su contenido.

Depósito colectivo: Se produce cuando varias personas entregan a un único depositario distintas partidas de cosas genéricas de calidad similar, autorizándolo para mezclarlas o confundirlas en depósito unitario.

Depósito irregular. El depositario puede disponer en su beneficio del objeto de depósito, por cuanto se hace dueño de lo que se entrega. Su deber de restitución consiste como en el colectivo en devolver otro tanto de la misma especie y calidad pero no tendrá que extraerlo del depósito conjunto sino de su patrimonio.

El depositario deja de ser receptor y custodio de cosa ajena.

Los depósitos en almacenes generales

Se entiende por almacenes generales de depósitos los establecimientos dedicados al almacenaje, conservación y custodia de mercancías y están generalmente en zonas de aduanas, puertos, centros agrícolas etc.

Se regulan en los arts 193 a 198 del CCo que conectan con el RDLey de 22/09/1917 que completó la legislación en la materia y permitió el desempeño de las funciones tradicionalmente atribuidas a los Almacenes generales, a otras entidades del sector agrario y del transporte.

El CCo consideró elementos genuinos de estos depósitos los frutos y mercaderías pero el Decreto de 1917 amplía el ámbito objetivo y lo extiende a todo tipo de bienes muebles, corporales, determinados, identificables y dotados de valor económico en sí mismos.

Como singularidad más importante encontramos los resguardos expresivos de la especie y cantidad de las mercancías. La propia configuración del título que se expide (tríptico) permite la escisión entre propiedad y pignoración de las mercancías representadas en él, efecto que se logra si una de las partes del tríptico se separa y se entrega al acreedor pignoraticio mientras otra parte la conserva el propietario de la mercancía. En todo caso la tercera la tiene siempre la compañía de almacenes generales, en calidad de matriz, para su cotejo con las otras dos parte del documento que están en circulación.

Extinción del contrato

El depósito concluye cuando la cosa objeto del mismo es restituida al depositante. La renuncia del depositario a continuar con el depósito supondrá, igualmente, la extinción del contrato.

La pérdida o destrucción de la cosa pone también fin al contrato, sin perjuicio de las responsabilidades que puedan derivar del acontecimiento.

Contrato de edificación

Los contratos sobre construcción de edificios. Concepto, régimen jurídico y clases

Se regulan en la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999 que respeta el esquema contractual creado por la práctica en el sector de la construcción admitiendo implícitamente las siguientes figuras:

Contrato de redacción de proyecto

Celebrado entre el promotor de la edificación y el proyectista. Es un contrato de ejecución de obra en el que el promotor asume el papel de comitente o dueño de la obra y el proyectista el de contratista o ejecutor.

El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan los exigencias técnicas de las obras.

El contrato de construcción o ejecución del edificio

Consiste en la ejecución del proyecto. Se hace entre el promotor y el constructor (comitente y contratista).

El inicio será el comienzo de la ejecución de la obra que coincide con el replanteo previo del que debe levantarse el acta correspondiente firmada por los contratantes. La terminación se concreta con la recepción de la obra.

Se tiene que designar un jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor y podrá celebrar subcontratos centro de los límites establecidos en los contratos.

La dirección de obra

Es objeto de un doble contrato que celebra el promotor con el director de obra y con el director de la ejecución de la obra.

Son sendos contratos muy condicionados por la condición profesional que ostenta tanto el director de obra como el de la ejecución.

Subcontratación en cascada

Este hecho repercute sobre la seguridad de los trabajadores y la solidez de la obra. Por ello la reciente Ley 32/2006 de 18 de octubre, ha establecido en la materia ciertas limitaciones, entre ellas, la de prohibir que se efectúen subcontratas de tercer grado u otros posteriores.

El régimen legal de responsabilidad

El art.1591 CC consagra la responsabilidad civil decenal de arquitectos y constructores por vicios en la edificación.

En primer término se trata de una responsabilidad derivada de la propia Ley y establecida sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales.

Cabe tres posibilidades de responder de los daños:

  1. 10 años para elementos estructurales

  2. 3 años por los vicios o defectos que afecten a la habitabilidad

  3. 1 año el constructor de los vicios o defectos de terminación o acabado.

Cada uno responde personal e individualizadamente de los daños causados por él, sus empleados y subcontratistas sin perjuicio de la facultad de repetir. Esta regla tiene dos excepciones: "el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción", y "cuando no pudiera individualizare la causa... o quedase probada la concurrencia de culpa... la responsabilidad se exigirá solidariamente" (art. 17.3).

Se exige la determinación del ámbito de competencia profesional de cada uno y sobre todo el de las personas cuya negligencia asume. La responsabilidad no es objetiva y debe exigirse dentro de los plazos que indica el artículo 18, contados a partir de la fecha en que se hace patente el quebranto y, para la repetición, desde la firmeza de la resolución condenatoria o desde la fecha del abono de la indemnización por vía amistosa.

La Ley también establece diversas cautelas:

  • Exigencia de garantías previas susceptibles de constituirse mediante seguro de caución.

  • Otorgamiento de escritura pública de obra nueva para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

  • Otorgamiento de escritura pública para inscribir en el Registro Mercantil la liquidación de una sociedad promotora.